相続した土地が借地だったときの対応策、親族への許可、使用料は？底地の相続についても解説

建物を建てる目的で地代を払い土地を借りる権利のことを「借地権」と言います。

マイホームを建てたいけれど土地を買うお金がない場合、親族などから土地を借りてその上にマイホームを建てる方法がよく検討されます。

この借地権については相続の対象となるので、借地権を相続した場合の対応については知識を持っておくと安心です。

本記事では、おもに相続した土地が借地だったときの対応について解説し、後半では借地権と密接に関係する底地権についても解説します。

>>底地を相続した方はこちら（記事内で移動します）をお読みください

【目次（タップで移動できます）】
・借地権、底地権とは？
・借地権は相続できます
・相続した実家と借地権はどうする？
・借地権の相続でよくあるトラブルと対応策

借地権、底地権とは？

まずは「借地権」および「底地権」という言葉の意味や法的な性質について確認していきます。

この二つの言葉は本記事のメインテーマとなりますので、ぜひ正確におさえてください。

借地権

借地権は地代を払い土地を借りる権利ということで、おもに借地人側に関係する用語と言えます。

借地権には「地上権」と「賃借権」という二種類の権利があり、これらを含めた概念が借地権です。

上記のどちらになるかによって、借りる権利の度合いの強さなどが変わってきます。

賃借権と地上権の違い

地上権は、同じ土地を借りる権利でも賃借権より強力で、借地人側に有利な性質があります。

地上権を持つ借地人は、地主の承諾がなくても借地権を譲渡したり転貸（また貸し）したりすることができます。

登記も義務となり借地人側により有利な権利です。

賃借権は、権利の度合いが地上権よりも弱く、地主の承諾なしには借地権の譲渡や転貸をすることができません。

権利を登記に反映させる義務もないので、借地人側の権利は比較的弱いと言えます。

通常、土地の賃借を扱う取引では地主側が主導権を持って進めることが多いので、地主にとって不利になる地上権の設定がされることはほとんどないでしょう。

混同しやすいので解説しましたが、基本的には土地の貸し借りは「賃借権」を用いた取引となるはずです。

底地権

本来、地主は土地を自由に利用できる「所有権」を有しています。

しかし「借地権」が設定され、誰かが土地を借りている状態になると、地主の自由な土地の利用は難しくなります。

それでも地主には所有権を根源にした権利があり、必要に応じて一定の地代を受け取ったり、借地人の勝手な行動を制限する権利があります。

このような借地人に対して地主が持つ権利を「底地権」と言います。

【ポイント】
底地権で何ができるかはケースごとに異なりますが、ここでは底地権が地主側の権利だということはおさえておいてください。

借地権は相続できます！

それでは話を借地人側の権利である借地権に戻します。

借地権は相続の対象になり、親が土地を借りて借地権を有している場合、その親が死亡すると相続人となった子は借地権を相続することになります。

借地権の相続に地主の許可は必要なし

借地権を相続することについて地主の承諾は必要ありません。

必ずしも借地契約（＝地主と親が交わした契約書）の名義を親から子に書き換える必要もありません。

ただ、相続人は地主から借り受けている土地の権利をもつ者となるため、「土地の借地権を相続によって取得しました」という通知は入れた方がいいでしょう。

【ポイント】
地主から契約書の名義書き換えと「名義書換料」を要求される可能性があります。
書換料の支払い義務はなく、地主との関係性を考慮して判断すれば問題ありません。

借地権の相続時にも相続税はかかります

借地権は相続税の対象となります。

借地権は目に見えない権利ですが、現預金や他の相続財産と同じく国が定めた「財産評価基本通達」という全国共通のルールに則って相続税評価額が算出されます。

相続人は税金についての確認もしておきましょう。

借地権の評価額（借地権割合とは？）

借地権の相続税評価額は以下の計算式で算出します。

・借地権：自用地評価額×借地権割合

たとえば、自用地評価額が1億円で、借地権割合が0.7だとすると1億円×0.7＝7千万円として借地権の相続税評価されます。

自用地評価額とは、借地権が付いていない土地として評価した場合の価額です。

そこに借地権割合を掛けることによって自用地評価額を減額し、相続税負担額を算出します。

自用地評価額は「路線価」もしくは「倍率方式」で計算することになり、とくに路線価はややこしいため事前に税理士へ確認しておきましょう。

なお、借地権割合は国税庁が公表する路線価図や倍率表で確認できます。

相続した実家と借地権はどうする？

借地権を得て家を建てた親が死亡すると、相続人となる子は借地権付きの実家を相続することになります。

親が自分の土地に自分で家を建てている通常のパターンと違い、借地上に実家が建てられた場合、この手続きは煩雑になります。

実家に住む場合も、手放して売却処分する場合も通常とは異なる手続きや配慮が必要となるため、慎重に検討し手続きを進めていってください。

実家に住み続ける・維持する

借地権付きの実家を手放さず、そこに住み続けたい場合、まず建物の名義変更を行います。

親の名義の建物を相続人は自分名義に変更します（土地の借地権は通常登記されないため変更の必要はありません）。

先ほども解説した通り、借地契約にかかる名義変更は任意となっており、名義書換料の支払いも必須ではありません。

実家を立て替えずにそのまま住み続ける場合は、これで手続き完了です。

実家を立て替えたいとき

借地上に建てられた建物を建て替えるには、地主の許可が必要です。

地主が建て替えを承諾する場合も承諾料を支払うケースが多く、金銭的な出費も伴います。

建て替え承諾料の相場ははっきりと決まったものはありませんが、更地としての評価額の3％～5％程度になることが多いようです。

建て替えをする・しないにかかわらず、借地権を相続した者は引き続き地代の支払いが必要です。

相続をきっかけに、可能であれば底地の買い取りを希望してもいいでしょう。

地主が有する底地権を買い取って、その土地を100％相続人のものにできれば、土地も建物もすべて自由に利用できるようになります。

実家を売却したい

相続した実家を売却する場合も、通常のケースと違って自分の意思だけで事由に売却できません。

建物は相続人自身の所有だとしても、それが建てられている土地は地主のものです。

売却前に、地主の許可が必要となります。

地主側からすると、信用できる人だから土地を貸したのに、まったく知らない第三者に建物が売られ、勝手に土地を使われるのは困るというわけです。

なお、地主からの許可を得る時には、通常「譲渡承諾料」といった名目で借地権価格の1割程度が請求されます。

地主への買取もお願いできる

第三者への譲渡を検討する前に、地主に「借地権」の買い取りをお願いすることもできます。

借地権の買い取り価格の相場は更地価格の50％程度が目安です。

建物については、地主が建物も買い取りたいという場合はそのまま売却し、建物が不要な場合は更地にして売却する方法もあります。

借地権の相続でよくあるトラブルと対応策

ここでは借地権の相続でよく見られるトラブル事案とその対応策を見ていきます。

相続をきっかけに地代の値上げを要求される

よく聞くのが相続をきっかけに「地主が地代の値上げを要求するケース」です。

一見正当なように見えるため、相続人は気軽に応じてしまうかもしれませんが、基本的に地代値上げに応じる必要はありません。

ただ、借地権の設定から年月が経つうちに周辺の土地相場が変化し、現状の地代では不釣り合いになっているという可能性はあります。

地主には、周辺相場と比べて価格が不釣り合いになっている場合は「地代増減請求権（借地借家法11条1項）」を行使する権利があります。

これは法律上のルールに則った正当な増額の請求です。

地主が信頼できる適正なデータを提示して値上げを求めているような場合は、専門家の意見も聞きながら、価格の変更交渉に応じるか検討しましょう。

立ち退きを要求される

地代値上げによる金銭的な要求ではなく、立ち退きを要求されるケースもあります。

借地権は法律で認められた権利ですので、これを相続した相続人も借地権を行使して立ち退きの要求を拒否することができます。

執拗に立ち退きを迫られるような場合は、弁護士に相談して必要な対応を考えることも必要です。

身に危険を感じる場合は、弁護士だけでなく警察への相談も考えてみてください。

借地上にある建物（＝実家）の建て替えを認めてもらえない

前述の通り、基本的に借地上にある建物の建て替えをするには地主の許可が必要です。

これは当初被相続人が地主と交わす契約で、建て替え時には地主の許諾を要する条項を設けるのが一般的だからです。

もしきちんとお願いしても地主の許可が得られない場合は、弁護士に相談してみてください。

相続人側に特段の落ち度がなく、承諾料の支払いを提示しているのに地主が承諾しない場合、裁判所から「代諾許可※」を得られることがあります。

※これがあれば地主の許可なしに建て替えができる

嫌がらせで理由なく建て替えを許可しない地主が少なからずいることから、裁判所が代わって建て替えの許可を出せる仕組みがあると知っておきましょう。

親子・親族間で土地の使用貸借をしていた（相当の地代とは？）

たとえば、親戚から土地を無償で借り受けて自宅を建てていた父親が亡くなり、子が相続人になったとしましょう。

この例のように無償での貸し借りを「使用貸借」といい、賃料の支払いがある賃貸借とは相続時に異なる扱いがされます。

このときに問題になるのが下記の2点です。

▼使用貸借のポイント
①使用貸借の権利は相続の対象になる？
②使用貸借は相続税で課税対象になる？

①使用貸借の権利は相続の対象になる？

使用貸借の権利は原則として相続されないと民法で定められています。

そのため借り主（＝父親）の死亡により契約は終了し、子は土地を使用する権利を引き継ぐことはできません。

ただし、契約に「借り主死亡後は相続人が引き続き使用できる」などの特例がある場合は例外として相続の対象になります。

②使用貸借は相続税で課税対象になる？

使用貸借では、借り手に相続税の負担は発生しません。

土地はすべて地主（＝親戚）の持ち物と判断されます。

ただし、これは使用貸借（＝無料で借りている）ときの取り扱いです。

地主に何かしらの金銭の支払いをしていると、税務署によって使用貸借ではないと判断される可能性があります。

具体的には、「固定資産税額に相当する額以下」であれば使用貸借の範囲におさまるとされていますが、判断がつかない場合は税理士への相談をおすすめします。

【注意】
使用貸借ではないと認定された場合、借地権の相続とみなして一定の相続税の課税対象となる可能性があります。

農地の借地権を相続した

実家が農地を借りて農業を営んでいた場合、相続人は苦労するかもしれません。

親が地代を支払って農地を借りていれば、その借地権は相続の対象になるので子がその権利を引き継ぐことになります。

農地の借地権というのは法律上は「小作権（耕作権）」であり、子が相続後にその地で農業を営めるのであれば問題はないでしょう。

しかし子が農家に転身する気がない、農業ができない場合は小作権を相続しても使い道がありません。

農地にかかる賃貸借は農地法の制限を受け、当事者間の意思で簡単に解除することができないため要注意です。

農地の借地権の処分方法

農地の貸し借りに係る契約は原則として都道府県知事の許可を得なければ解除ができません。

例外として、土地を引き渡す期限前6ヶ月以内になされた当事者合意による契約解除書面を作成し、これを農業員会に通知するなどの方法もあります。

この例外規定を使って何とか農地にかかる借地契約の解除を進めていきます。

農地の扱いは特殊なため、詳しい解除方法等は地元の農業委員会にお尋ねください。

これらの手続きが面倒な方は、農地の手続きに詳しい法律関係者に相談し、手続きをお任せすると楽です。

【トラブル回避のコツ】借地上で地主に無断の行為はしない・困ったら弁護士に相談

借地権を得てその上に建物を建てている人は、地主との契約から年月が経つと「借りている」という意識が薄れてしまう人もいます。

「地代を払ってるし、これくらい大丈夫だろう」と地主の許可なしに勝手な増改築をしてトラブルになるケースもあります。

最近のよくあるトラブルは「親子の二世帯住宅建設」です。

親の借地権上に子ども名義で建物を建てるときも地主の許可が必要です。

無断で行うとトラブルになりかねないため、何かする前に地主に相談という意識をもっておきましょう。

地主には相談しにくい場合は、役所の無料相談会等で弁護士にアドバイスをもらう安心です。

【注意】
地主に相談すると、本来は不要な「〇〇承諾料」などを請求される可能性があります。
承諾料を請求された場合も弁護士への相談がおすすめです。

底地権を相続した場合の対処法

これまではおもに借地人側に関する説明でしたが、ここからは底地権を有する地主側の相続について見ていきます。

上から順に読まれてきた方は意識を切り替えてくださいね。

底地権とは、他人に貸し出している土地に関する権利です。

地主は所有権自体は維持できるものの、借地権者がいる以上は完全な自由利用ができません。

そのため借地権が設定されている土地は、市場価値としてはかなり下がってしまいます。

底地の相続は借地権者に関係なし

底地を相続するにあたり、法律上は借地権者と間で必要な手続きは何もありません。

借地権者の同意なども必要ありません。

ただ、親が亡くなり底地を相続したという事実は借地人に伝えた方が丁寧でしょう。

借地権者に立ち退いてほしい

底地を相続した相続人が、その土地上に建物を建てている借地人に立ち退いて欲しいと考えることもあるでしょう。

ただこれは簡単にはいかないことが多いです。

借地人の合意が取れるようであれば契約の合意解除ということでスムーズにいきますが、このようなケースは多くありません。

借地人は長期間住むことを前提にしてマイホームを建てているので、地主に相続があったからといって簡単に出ていくことは考えないでしょう。

契約更新まで待ったとしても、地主側が契約更新を拒絶するための正当事由の証明はハードルが高く、裁判で争われることもしばしばです。

まずは弁護士に相談したうえで、契約更新の拒絶が可能かどうか相談することをおすすめします。

等価交換なら可能性があるかも

立ち退き依頼が難しい場合は、「等価交換」という方法を検討、提案することもできます。

等価交換は、底地権利の一部と借地権利の一部を交換し、互いに独立した土地を所有することができるものです。

地主側は土地の一部の所有権を借地人に譲ることで、底地権ではない完全な所有権のある土地を入手できます。

ただし、等価交換も実務的には非常に難しい作業となるため、弁護士や税理士と相談しながらの検討が必要です。

底地を売却したい

底地権を持つ土地に興味がなければ、売却するとスッキリします。

ただし、借地人がいる土地は大きな制限を受けるので、一般市場で買い手を見つけるのは困難です。

▼底地の売却方法
1.借地人に底地権を買い取ってもらう
2.底地権と借地権を第三者に同時に売却する
3.不動産業者に底地権だけを買い取ってもらう

1ができれば嬉しいところですが、借地人に資金がないと難しいでしょう。

2は本来の土地相場に近い額で売却できますが、借地権者の承諾が必要なこと、底地権者と借地権者が売却のタイミングを合わせるのが難しいところです。

1,2が難しいときは、3の専門業者への売却を検討してみるのもひとつの手です。

まとめ：相続した借地権、底地権で困ったときはプロに相談しよう

借地権や底地権を相続するときは、通常の土地相続とは異なる注意点があります。

まずは借地権、底地権という権利の性質を知り、それぞれの特徴に応じた対策を考えていきましょう。

この分野は土地の権利の中でも難しい分野です。

判断に迷う場合は、すぐに土地の権利に詳しい法律の専門家にご相談ください。

当法人は、土地の権利に詳しい弁護士や税金に詳しい税理士等の専門家とも連携しておりますので、込み入ったトラブルの対応可能です。

相続コーディネーターが心配事や問題点を丁寧に聞き取り、必要な対応を考えますので、お気軽にお電話ください。