畑の相続・評価額・登記や相続放棄・売却方法のすべて。相続したくない方こそ必見です

東京のような大都会でも、少し郊外に足を運べば多くの田畑があります。

このように都会・地方に限らず、日本国内には田畑が多くあり、田畑を相続する可能性も高いでしょう。

しかし、田畑は食糧生産の場として国の政策により自由な売買等が難しくなっています。

何も知らずに田畑を相続してしまうと、大変なリスクを背負ってしまう危険があるので、事前に田畑の特徴や取り扱いルールを知っておきましょう。

本記事では田畑が遺産に含まれる相続について全体的に解説していきますので、ぜひ参考にしてください。

【目次（タップで移動できます）】
・農地の売却が難しい理由
・農地は相続すべき？
・農地を売却する流れ
・農地を相続放棄する流れ

【注意】畑・農地は一度相続すると簡単には手放せません

田畑は一般の宅地と違い、国策上で保護の対象となっているため、自由な取引ができないなど強い制限がかかっています。

田畑は「農地」として扱われ、「農地法」により強く守られています。

そのため田畑を相続した後は、一般的な宅地とは異なり自由に売却してお金に換えたり、人に貸して賃料を得るということはできません（許可が必要）。

扱いが難しい田畑は、将来的にどのように扱っていくのかじっくり考えた上で相続するかどうかを決めてください。

いらない畑・農地は管理負担を避けて売却を検討しよう

農地は不要と相続放棄をすると、ほかのプラスの財産も引き継げなくなります。

しかも、相続放棄したとしても農地の管理責任は次の管理者が見つかるまでは相続放棄後も残ります（こちら知らない方が多いので要注意です）。

管理責任から解放されるには、売却が確実です。

売ってしまえば所有者でなくなるため、管理責任だけでなく固定資産税の負担もなくなります。

管理や税金の負担を避けるため、必要としない農地は早めに売却して所有権を手放してしまうのがおすすめです。

【ポイント】
農地は宅地と比べて買い手探しが難しいです。
当法人を含めた農地や相続案件に詳しい専門業者への相談をおすすめします。

90日以内に高難度の畑・農地の売却を成功させるにはプロの力が必須

相続では90日以内に相続を認めるか、それとも相続放棄をするか考えて決断を下さなくてはなりません。

その決断を下すためには相続財産調査を念入りに行う必要があり、これに相当の時間を要します。

ケースによっては、相続人が故人の残した借金の返済に追われる羽目になってしまうので丁寧な調査が必要です。

財産調査後に、相続して農地を売却すると決めた場合も、農地は買い手を見つけにくく、買い手探しでさらに時間が必要になります。

相続財産の調査～農地の買い手探しまでの時間を考えると、とにかく時間が足りないため相続は早め早めの動き出しが非常に重要です。

農地の取り扱いに詳しいプロに相談しよう

農地は売却するにしても相続するにしても、買い手探しや税金面で通常の不動産とは違うルールがあり素人には判断が難しいです。

農地をどうように扱えばいいかわからない場合は、ぜひ相続や農地の扱いに詳しい専門家に相談しながら相続を進めてください。

畑・農地の相続、売却が難しい理由

農地はその特徴により売却が難しいです。

次の章で農地の売却が難しい理由を解説しますので、このような背景を理解したうえで農地を相続するかどうか、相続後はどうするかを決めてください。

畑・農地は農地法により強く守られています

冒頭でも述べましたが、農地は農地は食料精算の場として国の政策で保護されており、農地の売買や活用には一定の制限が課されています。

もし農地を極端に減らしてしまうと、万が一食料の輸入が制限される事態となった時に国民が飢えてしまいます。

そのような事態に備えて、必要最低限の農地を国内に保持するため、農地法で勝手に農地を潰したり、農家以外の相手に売ったりすることができないようにしています。

ここでは、農地は食糧生産の場として法律で強く守られており、通常の不動産とは違って簡単に売却できないと覚えておいてください。

【言葉の解説】農業委員会とは？

農業委員会とは、農地法に基づいて農地の売買や貸し借り等に関する許可を行う組織です。

農地に関する事務を担う市町村の機関として設置されています。

農家の高齢化で畑・農地の売却はますます難しくなる

農地が売りにくいもう一つの理由は農家の高齢化です。

基本的に農地は農家にしか売ることができませんが、農家全体が高齢化しているため、農業の担い手が不足しています。

農地の量に比して農家が減っている（＝供給が需要を上回っている）状況が、より農地の売却を難しくしています。

畑・農地は相続すべき？メリット・デメリットから考える

本章では農地を相続で取得することのメリットやデメリットを確認します。

複数相続人がいる場合、遺言がなければ話し合いによって遺産分割を進めていきます。

その際に、自分は農地をどうしたいのか、活用できる見込みはあるのかで話し合いでの主張も変わってくるため、メリット・デメリットをよく確認しておきましょう。

メリット1：農地として活用できる

当然ですが、相続した農地は農地として利用できます。

相続人が畑作や農業に興味があれば、作物を収穫して自家消費したり、市場に流通させて対価を得たりすることも可能です。

ビジネスとして経営を考えることもできますし、趣味の一環として家族とのんびり取り組むのもいいでしょう。

メリット2：賃料収入が得られるかもしれない

自分で耕作をしないとしても、人に貸して賃料を得ることも考えられます。

ただし農地は売却だけでなく賃貸についても農地法で制限されるため自由な賃貸はできず、農地法3条に基づいて農業委員会の許可をとらなければなりません。

この許可を得ずにした賃貸契約は法律上無効となり、違反した者には「三年以下の懲役又は三百万円以下の罰金」というペナルティもあります。

許可を得るには農地の借り手が対象となる農地を十分に活用して農業を営むことなどが条件となるため、貸し手は基本的に農家限定となります。

農地貸し出しの注意

農地の貸し出し時は必ず農業委員会の許可を得てください。

地元農家さんと話を進めるうえで、「農地法の許可申請は面倒なので自分たちだけの話し合いで進めましょう」というような話の流れになることがあるかもしれません。

これは「ヤミ耕作」と呼ばれる大変危険な行為です。

不法行為となり罰則があるだけでなく、契約が法律上は無効であるため何の効力も持ちません。

その結果、農地の返還の際にトラブルとなったり、長期間にわたって借り手の占有となった時に民法163条の時効取得の問題が生じる可能性もあります。

農地の貸し借りは必ずルールに従って行うようにしてください。

デメリット1：簡単には手放せない

農地も不動産ですから財産的価値があり、売却すればまとまったお金に換えられます。

しかし、すでに説明している通り、農地には自由な売買が認められておらず、売却するには農地法に基づく許可が必要となり売却ハードルが非常に高いです。

売却にかかる条件もかなり細かく、実質的に買い手はある程度の耕作面積をもつ専業農家に限られてしまいます。

細かな条件については後ほど解説しますが、ここでは売却条件を満たす買い手を見つけるのはかなり難しいと理解して頂ければOKです。

農地を宅地に転用すれば市場で買い手が付きやすくなりますが、こちらも農地の減少となることから農地法で強い規制を受けており簡単にはできません。

デメリット2：農業をしなくても最低限の管理と固定資産税は発生する

不動産は利用していなくても持っているだけで「固定資産税」の対象になります。

農地の固定資産税は、税負担を低減するための補正が加えられており、適正な売買価格に修正率0.55を掛けて算出されています。

これは農地を使ってくれている人への配慮であるため、相続後に農地を農地として使わない場合はこの恩恵が受けられなくなる可能性があります。

補正なしの計算をすると、固定資産税は農地の頃より約1.8倍となり、税負担がかなり重くなるでしょう。

使わない農地は持っているだけで税金分だけ損をしてしまいます。

【注意】
税金面だけでなく、相続した農地は利用しなくとも最低限の管理をしておかないと、隣地との間にトラブルが生じたり、犯罪などに利用されたりするリスクが出てきます。

使わない農地は売却を検討してもいいでしょう

相続した農地は使わなくても「固定資産税が発生する」、「最低限の管理が必要」といった負担が発生します。

農地を利用しないのであれば、今後の税金や管理の負担を軽減するためにも売却を検討するといいでしょう。

先祖代々からの土地だからと、何も考えずに相続するのは考え物です。

畑・農地を売却する場合の流れ

相続した農地を売却する手順や流れを確認していきます。

「農地を農地のまま売却するパターン」と「宅地に転用して売却するパターン」をそれぞれ見ていきます。

農地を農地として売却するケース

農地のまま売却する場合、高額な売却は難しいものの、宅地に転用して売却するよりハードルが低く、比較的スムーズな売却が望めます。

以下で流れを見ていきますが、ポイントは「農地法の条件を満たす買い手を見つけられるか」です。

農地を農地として買い手が利用できるかが売買前に審査されますので、条件にあった買い手を探しましょう（条件は後ほど詳しく解説します）。

1.買い手探し

不動産業者などに依頼して買い手を探します。

買い手は農地法3条に係る条件を満たせる相手でなければならないので、農地の扱いになれた仲介業者に依頼するようにしてください。

2.売買契約を締結

農地法の許可条件を満たせる相手が見つかり、売買価格など当事者同士で条件の合意が得られたら売買契約を締結します。

その際、後に続く売買の許可申請が万が一上手くいかなかった場合に備えて、停止条件付の取引となる条項※を付けておきます。

※農地法の許可が取れなかった場合、売買契約が白紙になるという条件

3.農業委員会に申請

農業委員会に対し農地法3条に基づく許可申請を行います。

4.登記と代金精算

無事に許可が出たら売買にかかる代金の精算と所有権移転登記を行い、買い手に名義を移します。

買い手の探し方

農地の買い手探しは個人でも行えます。

相続した土地の近所に知り合いの農家がいれば、直接売却の話しを持ちかけてもいいでしょう。

ほかにも、農業委員会で買い手をあっせんしてもらう方法もあります。

【ポイント】
農業委員会は不動産売買のプロではないため、購入手続き等では思うような相談ができないかもしれません。
契約面までお任せしたい場合は、不動産業者にあっせんを依頼するといいでしょう。

買い手の条件

農地として売却する場合、買い手側が以下のような条件を満たすことが求められます。

1.全部効率利用要件
買い手となる者が、今現在所有している農地について耕作を放棄していることがなく、購入を検討している農地についてはそのすべてを効率的に利用し耕作を行うと認められること。

2.農作業常時従事要件
買い手となる者またはその世帯員が農作業に常時従事すると認められること（原則として年間150日以上）。

3.下限面積要件
買い手側が取引によって取得した農地及び既存の農地を合わせて面積が50a以上(北海道は2ha以上)となること。

※市町村によっては別途の面積要件を定めるところもあります。

4.地域との調和要件
買い手側の事情として周辺地域における農地利用や農業に支障を生じさせないこと。

5.農業生産法人要件
買い手が法人となる場合は農業生産法人であること。

以上のように農地法3条の許可を得るには買い手側が満たすべき条件が多くあります。

農地を農地として売却する場合は、これらを満たせる買い手を探さなくてはいけません。

農地を転用して売却するケース

農地を宅地に転用できれば、農家以外からも買い手を探せるようになり、買い手探しが楽になります。

売却額も農地より高額になる可能性があるため、農地を転用して売却する方法も検討してみてください。

ただし、農地を農地のまま売るパターンと比べると転用からの売却はハードルが上がります。

以下で簡単に農地を転用して売却する場合の流れを紹介します。

【ポイント】
農地は国の食糧生産を行う重要な場所です。
農地を転用すると生産地が減るため、転用が認められない場所もあります。

1.立地基準の確認（事前相談）

まずは対象の農地が転用にかかる立地基準※を満たすかどうか確認が必要です。

正式な許可申請の前に、転用が可能かどうか地元の農業委員会に相談します。

※転用できるかの立地基準についてはあとの章で詳しく解説しています。

2.買い手探し

不動産業者に依頼して購入者を探します。

宅地に転用すれば、農家以外の一般層からも幅広く買い手を探せます。

3.売買契約を締結

希望者が見つかり価格面などの条件が整ったら売買契約を結びます。

この際、農地転用にかかる農地法5条の許可が出ることを前提した契約となるので、万が一許可が下りなかった場合に備えて停止条件付の契約とするケースが多いです。

4.農業委員会もしくは都道府県に申請

買い手との交渉が整ったら、正式に農地法5条にかかる許可申請を行います。

申請先と許可権者は農地の種類や面積に応じて以下のようになります。

▼申請先
・4haを超える農地：都道府県知事に申請書類を提出し、農林水産大臣から許可を得る
・4ha以下の農地：農業員会に申請書類を提出し、都道府県知事から許可を得る
・市街化区域内の農地：農業員会に申請し許可を得る

5.登記と代金精算

無事に許可が出たら代金の精算と所有権移転の登記を行います。

立地基準とは？

前章で出てきた立地基準とは、対象の農地が転用できるかどうか判断する基準です。

相続した農地がどの種類の農地に該当するかによって転用できるかが変わってきます。

▼立地基準
・農用地区域内農地：原則転用不可
・甲種農地：原則転用不可
・第一種農地：原則転用不可
・第二種農地：場合によって転用可能
・第三種農地：転用可能

基本的に転用が認められるのは第二種農地および第三種農地だけで、これらは市街地に近い農地です。

市街地に近い土地は必ずしも農地にしておく必要性が高くないとして、転用が認められやすくなっています。

【注意】
それ以外の農地は、食糧生産に充てる土地として残しておく必要性が高いことから、原則として転用不可とされています。

畑・農地をそのまま相続する場合の流れ

最終的に農地を売却するにしても、農地を相続する場合は名義変更（＝相続登記）や相続税の計算が必要です。

農地には宅地とは異なる特別なルールもあるため、事前によくご確認ください。

相続登記（名義変更）

相続によって所有者が代わった不動産（含む農地）は、法務局で所有権の変更登記（＝相続登記）を行います。

相続登記は2024年4月1日から義務化されることが決まっているため、義務化以前の登記であっても今のうちから登記をおこなっておきましょう。

義務化以降は、その時点で相続登記が未了となっているすべての不動産に義務化ルールが適用されます（罰則あり）。

相続登記の詳細は別記事で解説しています。

農業委員会への届出

農地の相続独特の手続として、「相続等で農地の所有権を取得した者は農業委員会へ届出が必要」というルールがあります。

届出は農地の権利を取得したことを知った日から10か月以内です。

届出を怠ったり虚偽の届出をすると10万円以下の過料に処せられるので忘れずに届け出をしましょう。

■詳細：農業委員会について-農林水産省

農地の評価方法

相続税を出すには、農地にかかる相続税評価額の算出が必要です。

農地はその種類によって相続税評価額の算出方法が変わります。

1.純農地及び中間農地

市街地から離れた農地は倍率方式で算出します。

計算式は「固定資産税評価額×倍率」です。

2.市街地周辺農地

市街地にほど近い農地は次の章の市街地農地として評価した価額の80％換算で評価します。

3.市街地農地

市街地にある農地は「倍率方式」または「宅地比準方式」で評価します。

宅地比準方式は、宅地としての評価額から農地を宅地に転用したと仮定した場合の造成費等を控除して評価する方法です。

具体的な農地の相続税評価については個別のケースにより異なるため、事前に税理士にご相談ください。

農地の相続税の計算方法

農地を含む相続税の計算について簡単に解説します。

ここでは相続税計算の全体の流れを確認します。

遺産総額の算出

農地を含めたすべての相続財産について相続税評価額を算出します。

その際、非課税財産を控除する、債務控除を行う、みなし相続財産を加味するなどの調整を行います。

相続税の総額の計算

基礎控除を行ったうえで、相続財産全体にかかる相続税の額を計算します。

各相続人別の相続税額を算出

算出された相続税の総額を、各相続人の実際の相続分に基づいて計算し直し、各相続人の実際の納税額を計算します。

以上のように相続税の計算手順は大きく三つの段階に分かれ、最終的に個々の相続人が実際に支払う相続税の額が算出されるようになっています。

相続税の相談は税理士へ

実務上は最初の①の過程が重要で、この計算により相続税が割高になるか安く済ませられるかが変わってきます。

相続税計算の仕組みを知り尽くし、各種控除等を上手く利用できれば、合法的に課税価格を小さくすることができます。

このあたりの計算は素人ではとても対応しきれませんので、最初から相続税に強い税理士に相談しましょう。

税理士費用はかかりますが、プロに依頼した方が相続税額をおさえられるうえに正しい税務処理ができます。

畑・農地の相続放棄をする場合の流れ

相続放棄をすると農地だけでなく、ほかの財産もすべて引き継げなくなります。

ほかの財産も引き継げなくなることを理解し、それでも相続放棄を選ぶときは相続発生を知った日から3ヶ月（90日）以内に家庭裁判所に申し立ててください。

申し立て後、10日前後で家庭裁判所から「照会書」が届きます。

必要事項を記入して裁判所に返送し、裁判所から「相続放棄申述受理通知書」が届けば手続き完了です。

この通知書は相続放棄が認められたことを証明するもので、今後の各種手続きでも利用するため大切に保管してください。

相続放棄後の管理義務について

相続放棄をしても遺産の管理義務からすぐに解放されない点は非常に重要です。

相続放棄をしたとしても、「自らの財産を管理するのと同程度の注意をもって管理すること」が求められます。

他人の財産を管理する注意力よりは緩和されるものの、管理義務を怠り第三者に損害を与えてしまうようなことがあれば、損害賠償責任を負う可能性があります。

【注意】
管理不十分で、農地が犯罪に利用され近隣に被害が及んだ場合などは、管理者としての責任が生じる可能性があります。

完全に責任から逃れたいなら売却

農地は売りにくいといっても、性質を理解したうえで売却に臨めば買い手を見つけることは十分可能です。

売却すれば管理責任や固定資産税など税金の負担がなくなり、まとまったお金えを得られます。

農地については、農地の売買や相続案件が得意な不動産業者に相談し、買い手を見つけてもらいましょう。

▼相続不動産売却のメリット（タップで拡大）

まとめ：畑・農地の管理が難しいときは売却も検討しよう

農地はその特性上、簡単に売買や賃貸ができません。

相続にあたっては農地の特性やルールを調べたうえで対応を考える必要があります。

当法人としては、使わない農地は売却して将来にリスクを残さないようにする方法をおすすめしています。

当法人では、相続不動産の処理を多く手掛けており、農地の相続に関する相談も受け付けております。

実際に農地の相続が発生しお困りの際は、ぜひ当法人にご相談くださいませ。