山林の相続・評価額・登記や相続放棄・売却方法のすべて。相続したくない方こそ必見です

不動産の相続は現金と異なり物理的な分割ができないなど、取り扱いが難しいです。

その中でもとくに取り扱いが難しく、気を付けないといけない財産が「山林」です。

相続財産に山林が含まれるケースでは細心の注意を払う必要があります。

本記事では山林が相続財産に含まれる場合の相続について全体的に解説していきますので、ぜひ参考にしてください。

【ポイント】
山林は通常の不動産と異なる特別な手続きや売却時の特別な配慮等が求められます。

【目次（タップで移動できます）】
・山林の売却が難しい理由
・山林は相続すべき？
・山林を売却する流れ
・山林を相続放棄する流れ

【注意】山林（森林）の相続には90日以内の決断が必要です

相続において必ず意識しなければならないのが、「相続発生から90日」という期限についてです。

これは相続放棄や限定承認の手続きをすることが許される期間で、「熟慮期間」とされています。

相続財産の構成や価額を詳しく調査したうえで、マイナスの財産の方が多いこと等が判明したら、相続放棄もしくは限定承認の手続きを取る必要があります。

期限内にこれらの手続きをしない場合、相続人は故人が残した借金の返済に追われることになるかもしれません。

山林についても同様です。

山林を相続するかしないかについては90日以内に判断してください。

いらない山林は管理負担を避けて売却を検討しよう

山林は一般の人にとって利活用が難しいため、相続しても使い道がないことが多いでしょう。

相続したとしても、固定資産税や維持管理に相当の手間と費用が取られることが予想されます。

では相続放棄をすれば良いかというと、そういうわけでもありません。

相続放棄をすると、山林以外のプラスの財産を一切もらえなくなるので、プラスの財産の方が大きいケースでは検討しにくいでしょう。

仮にほかの遺産を含めて放棄したとしても、山林の管理責任は相続放棄後も残ります（こちら知らない方が多いので要注意です）。

管理責任から解放されるには、売却が確実です。

売ってしまえば所有者でなくなるため、管理責任だけでなく固定資産税の負担もなくなります。

管理や税金の負担を避けるため、必要としない山林は早めに売却して所有権を手放してしまうのがおすすめです。

90日以内に高難度の山林（森林）の売却を成功させるにはプロの力が必須

相続では90日以内に相続を認めるか、それとも相続放棄をするか考えて決断を下さなくてはなりません。

その決断を下すためには相続財産調査を念入りに行う必要があり、これに相当の時間を要します。

たとえば、相続して山林を売却すると決めた場合、山林は買い手がつきにくく、買い手探しでさらに時間が必要になります。

山林の売却は一般の不動産業者では難しく、必要であれば森林組合（生産森林組合）などの専門機関に売却の手伝いをお願いしましょう。

森林組合は山林や森林を扱う専門組織のため、一般の不動産業者では買い手探しが難しい案件でも買い手を見つけてもらえる可能性があります。

相続財産の調査～山林の買い手探しまでの時間を考えると、とにかく時間が足りないため相続は早め早めの動き出しが非常に重要です。

山林（森林）の処分、売却が難しい理由

ここでは山林が一般的な土地より処分や売却が難しい理由を見ていきます。

買い手が現れにくい

不動産取引は買い手がいないと実現しません。

この需要と供給の観点で述べると、山林は絶対的な需要が少なく買い手が現れにくいです。

大規模なレジャー施設の開発計画などがあれば別ですが、近年はバブル時のような大口の需要は起きにくくなっています。

個人需要に関しては近年ソロキャンプブームが起こり一部に需要増が起きましたが、これも限定的です。

総じて、山林は絶対的な需要が少ないため買い手が付きにくいと考えるのが一般的です。

山林の寄付は難しい

買ってもらえなくても、タダでもいいので引き取ってもらえれば少なくとも管理や税金の負担から逃れられます。

タダで引き取ってもらうとなると「寄付先」を探し出す必要があります。

寄付先の候補には、地元の自治体やNPO法人等が考えられますが、実際に引き取ってもらえるかはその山林の利用価値次第です。

寄付なら引き取ってもらえると考える人は多いですが、利用価値が低いとして引き取ってもらえない可能性も十分にあります。

山林（森林）は相続すべき？メリット・デメリットから考える

本章では山林を相続で取得することのメリットやデメリットを確認します。

複数相続人がいる場合、遺言がなければ話し合いによって遺産分割を進めていきます。

その際に、自分は山林をどうしたいのか、活用できる見込みはあるのかで話し合いでの主張も変わってくるため、メリット・デメリットをよく確認しておきましょう。

メリット1：木材を活用できる

山林に生えている立木に木材としての利用価値があれば、加工、販売することで利益を得られるかもしれません。

直近では世界情勢から海外の木材が高騰し住宅需要にも影響を与えているので、こうした情勢が国内木材の見直しにつながり、需要喚起が起きる可能性もあります。

ただし、実際には切り出した木材の搬出などに機材や人出の手配が必要となるため、相続した山林の木材を活用するハードルは非常に高いでしょう。

メリット2：賃料収入が得られるかもしれない

整地してキャンプ場経営をしたり、個人キャンパーなどに貸し出したりして賃料収入を得ることも検討できます。

この場合、賃料収入は得られますが管理運営に手間を取られるため、収支をよく考えてから相続するか検討すべきです。

デメリット1：売却が非常に難しい

山林は一般的な宅地と比べて需要が弱く、買い手が付きにくい性質があります。

レジャー施設や別荘地の開発予定などがあれば好機となりますが、都合よく売却できるとは限りません。

デメリット2：最低限の管理と固定資産税は発生する

山林も隣地所有者との関係においてはトラブルにならないよう、最低限の管理に手間を割く必要があります。

無法状態となれば、犯罪者集団に無断で使われるなどの被害が出ることも考えられますし、損害が隣地におよべば管理者責任を問われる可能性も出てきます。

不動産を所有している以上、所有者としての管理責任が発生することは知っておきましょう。

固定資産税については、ごく小規模な山林や保安林に指定されている山林は免除されますが、原則として課税対象になるので継続的な費用負担となります。

山林（森林）を売却する流れ

それでは山林を相続したとして、これを売却する場合の手順・流れを簡単に解説します。

山林を山林として売却するケース

まずは山林を現状のまま（＝山林として）売却するケースから見ていきます。

1.現状把握

売却したい山林について現状を把握するため、登記簿から地目や面積などを確認します。

宅地の売却では測量を行うことが多いですが、山林で測量を行うと莫大な費用がかかるため、測量を行わず登記簿の情報を基に行う公簿売買とするのが一般的です。

2.売却に必要な書類を揃える

登記簿の他、対象となっている山林の情報が確認できる森林簿や固定資産税の明細など取引に用いる資料を集めます。

3.買い手探し

不動産業者や森林組合などの力を借りて、広く全国に向けて情報を発信し買い手を募ります。

4.売買契約を締結

購入希望者が現れたら、条件等を詰めたうえで売買契約を結び、約束した時期に山林を引き渡します。

5.代金精算

分割払いにするか一括精算にするかは売買契約で定め、これに従って代金を精算します。

代金精算と同時に不動産登記の所有者変更の手続を行えば、完全に不動産の所有権移転が完了します。

山林売却の相場を確認する

山林は流通が少ないため取引件数が少なく、相場の把握が難しいのが実情です。

山林の相場を知る手段としては、国土交通省が運用する「標準地・基準地検索システム」の利用が有効です。

トップ画面で「地価公示・都道府県地価調査」をクリックし、次に「都道府県単位で検索」にチェックを入れ、調べたい都道府県や市区町村を選択します。

条件指定の画面になったら調査したい不動産の用途区分の選択で「林地（都道府県地価調査のみ）」にチェックを入れ「検索」をクリックします。

すると都道府県が設定する基準値標準価格が確認できるので、ある程度の価格の目安にすることが可能です。

ただし基準値価格はそのまま実勢価格として成り立つわけではなく、大雑把な目安としての位置づけ程度に捉えてください。

地目が山林であっても使い方が田畑のときは要注意

不動産売却において、登記簿上の地目と現況（＝実際の利用状況）が異なるケースは多いです。

登記簿上の地目が山林となっていても、実際には田畑として利用しているなら、現況が優先され農地の扱いを受ける可能性があります。

農地の扱いを受ける場合は農地法の規制を受けるため、勝手に売却することができません。

必要な手続きを行わずにした取引は無効となり、罰則が科されることもあるので注意が必要です。

登記簿には山林と記載されていても、現在農地として利用している場合は、どのように手続きすべきかを専門家や市町村に確認してください。

山林の売買では仲介手数料の上限がないため要注意

山林を山林として売却するときの注意点が「仲介手数料」です。

通常、不動産売買の仲介手数料は宅地建物取引業法によって上限が定められており、それ以上の金額を請求できないようになっています。

しかし、山林は宅地ではないため、宅建業法の規制から外れ、仲介手数料についての上限の定めがなくなります。

基本的にはそれでも宅建業法の手数料に準ずるケースが多いですが、正当な理由もなく高額な手数料を請求される可能性もゼロではありません。

もし、高めの手数料を請求された場合は必ず理由を聞いてみてください。

山林の買い手探しは難しく、説明次第では多少高額でも納得して手数料を払えるケースもあるでしょう。

山林を転用して売却するケース

山林から宅地に転用して売却できれば、買い手を付きやすくし、より高額での売却が望めます。

しかし、これは仕組み的に難しいため、実現できるかどうかは現状を正しく認識する必要があります。

地目を山林から宅地に変更するには、居住用の建物を建てて現況を宅地の状態にしてから地目変更の登記手続きを行わなければいけません。

山林を転用して売却するには、売り主側で費用を出して建物を建てる必要があります。

対象の山林が保安林に指定されていない場合は上記の流れで進めることができますが、対象の山林が保安林に指定されていると基本的に住居用の建物は建てられません。

まずは自治体（都道府県）の窓口に相談して保安林の解除ができないか相談してください。

山林を転用して売却する流れ

最も手間のかかるケースを想定して売却のフローを想定すると以下のようになります。

▼山林を転用して売却するまでの流れ
1.保安林の指定解除
2.家屋の建築
3.地目変更の登記
4.買い手探し
5.売買契約締結
6.代金精算と引渡し
7.所有権変更登記

このようにフローが煩雑なため、転用ありきでなく、買い手探しの段階で相手方に十分な説明をして、買い手に地目変更等をお願いする方法もあります。

買い手に負担がかかるため、売買代金は安くなってしまいますが、買い手側に手続きの負担を依頼しても法的には問題ありません。

売り主が上記の地目変更などをしないと売れないというルールではないです。

山林（森林）をそのまま相続する場合の流れ

ここからは山林を相続した場合にどのような手続が必要になるかを見ていきます。

相続登記（名義変更）

相続によって所有者が代わった不動産は、法務局で所有権の変更登記（＝相続登記）を行います。

相続登記は2024年4月1日から義務化されることが決まっているため、義務化以前の登記であっても今のうちから登記をおこなっておきましょう。

義務化以降は、その時点で相続登記が未了となっているすべての不動産に義務化ルールが適用されます（罰則あり）。

相続登記の詳細は別記事で解説しています。

市町村への届出

別の章でも少し触れましたが、森林法の改正にともない2012年以降は「山林を相続したり売買で所有権を取得した者は市町村長へ届け出ることが義務化」されました。

期限は相続発生から90日以内で、これを怠ると10万円以下の過料に処せられます。

届け出自体は簡単で、「森林の土地の所有者届出書」に必要事項を記載して添付書類と一緒に提出するだけです。

登記事項証明書や土地売買契約書、土地の位置を示す図面などの添付書類の用意に少々時間がかかるので早めに取り掛かりましょう。

■届出書のダウンロード：林野庁

山林の評価方法

山林の相続税を出すには、まず評価額を算出する必要があり、国が定めたルールに従って評価していきます。

評価方法は山林の種類によって異なり、純山林と中間山林は倍率方式、市街地に近い市街地山林は宅地比準方式または倍率方式で評価を行います。

倍率方式は、その山林の固定資産税評価額に一定の倍率を掛ける算出方式です。

宅地比準方式というのは、その山林を宅地として評価した価額から、山林から宅地に変える造成費用を控除して計算する方式です。

山林が保安林に指定されている場合、一定の評価減となる計算も可能です。

立木の評価はどうなる？

立木は基本的に「標準価額比準方式」によって評価が行われます。

ほかにも、評価単位として立ち木を一本一本評価する方法と、一定の範囲を設定して一団地として評価する方法があります。

個別のケースごとに「地味級」・「立木度」・「地理級」などの要素を加味して計算を行うことになります。

立木の評価もかなり細かい要素を加味した計算になるので、相続税に詳しい税理士に評価を任せるのがベターです。

山林の相続税の計算方法

山林の相続も相続税の対象となるため、相続発生後10か月以内に相続税の申告・納税の手続が必要です。

ここでは相続税の計算手順について全体的な流れを確認します。

相続財産の総額を割り出す

山林も含めたすべての相続財産の相続税評価額を割り出し、課税価格の計算をします。

その際、非課税財産を控除する、債務控除を行う、みなし相続財産を加味するなどの調整を行います。

相続税の総額を計算する

基礎控除を行ったうえで、相続財産全体にかかる相続税の額を計算します。

各人別に納付する相続税を計算する

算出された相続税の総額を、各相続人の実際の相続分に基づいて計算し直し、各相続人の実際の納税額を計算します。

以上のように相続税の計算手順は大きく三つの段階に分かれ、最終的に個々の相続人が実際に支払う相続税の額が算出されるようになっています。

相続税の相談は税理士へ

実務上は最初の①の過程が重要で、この計算により相続税が割高になるか安く済ませられるかが変わってきます。

相続税計算の仕組みを知り尽くし、各種控除等を上手く利用できれば、合法的に課税価格を小さくすることができます。

このあたりの計算は素人ではとても対応しきれませんので、最初から相続税に強い税理士に相談しましょう。

税理士費用はかかりますが、プロに依頼した方が相続税額をおさえられるうえに正しい税務処理ができます。

山林（森林）を相続放棄する場合の流れ

相続放棄をすると山林を相続せずに済みますが、以下で説明するように一定期間は相続放棄者が引き続き山林の管理責任を負います。

また、山林を相続放棄すると、現預金などプラスの財産も一切引き継げなくなることに注意しましょう。

これらをすべて理解したうえで相続放棄をする場合の手順としては以下のようになります。

必要書類の準備

相続放棄では最低でも以下の書類の用意が必要です。

▼相続放棄に必要な書類（最低限）
・相続放棄申述書
・被相続人の住民票除票または戸籍の附票
・申立人の戸籍謄本

上記に加えて、申立人が誰になるのかによって追加で種々の資料を用意することになります。

必要書類は個別ケースごとに異なるため、事前に専門家に確認してください。

家庭裁判所への申し立て

相続放棄は相続開始から3ヶ月（90日）以内に家庭裁判所に申し立ててください。

この期限を過ぎると原則として相続放棄ができなくなります。

照会書の受領と返送

上記②の申し立て後、10日前後で家庭裁判所から「照会書」が届きます。

これに必要事項を記入して裁判所に返送します。

相続放棄申述受理通知書の受領

上記③の返送後、10日ほどで「相続放棄申述受理通知書」が届きます。

これは相続放棄が認められたことを証明するもので、後の各種手続きで必要になるので大切に保管しましょう。

相続放棄後の管理義務について

山林はたとえ相続放棄をしても、なお管理義務が残ります。

この点は非常に重要なのでしっかりと理解しておかなければなりません。

管理義務が残るのは最後に相続放棄をした者で、次の相続権を持つ者が山林を管理できるようになるまでは管理義務を有します。

すべての相続人が相続放棄をした場合は、裁判所で相続財産管理人が選任されるまで、最後に相続放棄をした者が管理義務を持つことになります。

繰り返しとなりますが、相続放棄をするだけでは山林の管理義務からは完全には逃れられません。

完全に責任から逃れたいなら売却

相続放棄をしても一定期間は遺産の管理義務が残りますが、売却して所有権を手放せば管理義務は一切発生しません。

固定資産税の負担もなくなりますし、換価してお金を手にすることもできます。

こう考えると相続放棄よりも売却の方が安心でき、お得だということが伝わるかと思います。

売りにくい性質がある山林も、専門の不動産業者であれば買い手を見つけられるケースがあります。

当法人も山林に関する相談をお受けしておりますので、お気軽にご相談ください。

▼相続不動産売却のメリット（タップで拡大）

まとめ：山林（森林）の管理が難しいときは売却も検討しよう

相続全体の処理には相続放棄等を決定する「90日」という重要な期限があります。

遺産に山林が含まれる場合は、相続するか否かを短期間で決めなければいけません。

日頃、山林の管理を行っていない相続人では、90日で適切な判断を下すのは難しいでしょう。

そのようなときは、無理せず当法人や山林の専門家、市町村に相談してください。

一般的に、不要な山林が遺産に含まれる場合は、一定期間管理責任が残る相続放棄よりも売却してお金に換える方が安心でお得です。

売却することで将来にリスクを残すこともなくなりますので、ぜひ当法人に売却のお手伝いをさせて頂ければと思います。