【失敗しない不動産相続】手続き、登記（名義変更）、税金計算、相談先を徹底解説！承認・放棄の判断前に読みたい記事

相続が発生しているということは家族や親族の誰かが亡くなったということを意味します。

家族や親族が亡くなると葬儀の準備などで慌ただしく、どうしても「相続手続き」は後回しになってしまうでしょう。

しかし、各相続手続きには期限があり、決められた期限内に手続きを済ませないといけません。

まずは相続の話し合いをまとめる期限である「90日」を目安に動くといいでしょう。

本記事では「不動産を含む相続手続きの内容」や「相続税の計算」「相続についての相談先」を紹介します。

【ポイント】
相続で嫌な思いをしないためにも、現時点ですでに揉めそうな気配がある場合はぜひ当法人にご相談ください。
不動産を含む相続の相談を無料で受け付けております。

【目次（タップで移動できます）】
・不動産を相続したらどうすればいい？
・相続手続きのスケジュール・流れ
・相続登記（名義変更）とは？
・相続についての相談先

不動産を含む相続は早めにプロに相談しよう

国税庁のデータによると、日本は遺産に占める不動産の割合が高く「遺産の3分の1は不動産※」です。

※出典：国税庁ホームページ-令和元年度統計年報「2_直接税_相続税」

不動産は相続財産の中でも特殊で以下のような特徴を持っています。

▼相続不動産の特徴
・物理的に分けるのが困難（現金のように分けられない）
・売却しようにも時間がかかる

このような特徴があることから、遺産の中で不動産が占める割合が高いと、どうしても相続トラブルが起こりやすくなってしまいます。

この厄介な不動産を含んだ状態で90日以内に相続をまとめるのは至難の業です。

【重要】相続は基本的に90日以内にまとめる必要があります

相続は90日以内に話し合いをまとめないといけません。

仮に自分が「よし相続するぞ！/相続放棄するぞ！」と決意しても、それだけで自動的に手続きは完了しません。

相続人にはそれぞれ利害があるため、「限定承認を使おう」と言う人もいれば「遺品を売却して現金で分けよう」と言う人もいるかもしれません。

相続の話し合いは、相続人が多ければ多いほど揉めやすく、意見をまとめるのにも時間がかかります。

あっさり決まると思っていた相続の話し合いが、相続人間の意見の違いで難航し時間がかかることもあります。

相続人間の話し合いは「90日あるから余裕」ではなく、むしろ「90日でも足りない」と考えた方が無難です。

不動産を含む相続は当法人にお任せください

先ほども説明した通り、不動産を含む相続はほかの相続よりも揉めやすく、解決に時間を要するケースが多いです。

不動産を含む相続も90日以内に終わらせるためには、プロに相談することをおすすめします。

当法人には下記のような強みがございます。

▼当法人のメリット
1.窓口ひとつで対応：不動産に強い相続コーディネーターが各専門家と連携して問題解決にあたります
2.不動産相続に特化した専門家集団です：不動産を含んだ相続でも90日以内に解決策を提示します
3.緊急度の高い案件にも対応できます：90日の期限に間に合わなさそうな場合もまずはご相談ください

当法人は不動産を含む相続案件に強い法人です。

当法人の中に相続コーディネーターが在籍しており、ご相談内容に応じて弁護士や税理士といった各専門家と連携して問題解決にあたります。

不動産を含む急ぎの相続案件は、ぜひお任せください。

不動産を相続したらどうすればいい？

不動産を相続したら行うことは4つあります。

▼不動産を相続したときにすべきこと
・相続人と不動産の特定、調査
・分割や売却など相続不動産をどうするか決める
・不動産の相続手続きである相続登記をする
・相続不動産を売却する（売却の場合）

相続人で不動産をどうするか、分割する場合はどのような方法で相続人の誰にどのくらい分割するか決めなければいけません。

まずは、相続人と不動産を特定します。

本当に自分たちが把握している相続人であっているか（抜けている人はいないか）、本当に不動産を相続しているか（他人のものではないか）を確認します。

相続不動産だと思っていた家が他人の名義の借家だったというケースが意外とあります。

このような調査は慣れていないと難しいため、相続を知った段階で弁護士や司法書士などの専門家に依頼するのもいいでしょう。

まずは保有か売却かを決める

遺産に不動産が含まれることがわかったら「不動産の取り扱い（保有or売却）」や「不動産分割方法」を決めましょう。

たとえば、父親が亡くなり相続人が長男と次男だったとします。

この場合は長男と次男が話し合って相続した不動産をどうするか決定します。

▼相続不動産の取り扱い例
・長男あるいは次男が相続不動産を相続する
・相続不動産を売却して現金を長男と次男で分割する
・長男と次男で相続不動産に持ち分を設定して分割する（共有状態）
・長男あるいは次男が不動産を相続しもう片方に代償（現金など）を支払う

今回の例では、以上のような相続不動産の分割方法が考えられます。

相続不動産を相続人が保有するか、売却するか、分割方法なども踏まえて決めることになります。

不動産は売却した方が揉めずに分けられる

相続不動産を共有名義にしたくない場合、「不動産売却して売却金を分割する解決方法（＝換価分割）」がよく用いられます。

たとえば、相続不動産を兄弟に分割したい場合、長男あるいは次男が相続不動産を相続するという方法も考えられます。

しかしこの方法だと遺産が不動産しかない場合は兄弟の片方が遺産を受け取れず不公平です。

相続不動産を換金して現金を兄弟で分ければ、兄弟の片方が遺産を受け取れないという不平等な結果を避けられます。

不動産売却をすれば、「不動産の共有名義」を避けることも大きなメリットです。

▼相続した不動産を売却するメリット（タップで拡大）

共有名義はリスクが大きいので避けたい

実家に3分の1ずつの持ち分を設定して共有するようなケースを「共有名義」と言います。

相続不動産の共有名義には複数のリスクがあるため、当法人では安易な共有名義の利用は避けるようにお伝えしています。

共有名義の不動産は共有者で管理します。

不動産を維持するためには掃除も必要ですし、固定資産税の納付なども必要です。修繕費用や庭の木の剪定費用なども必要になることでしょう。

基本は、共有者で不動産の維持管理に必要な労力と費用を分担します。

しかし、この分担が思うようにいかず、収入の多い共有者や不動産に近い共有者が多くを負担するケースが非常に多いです。

このような負担の偏りが、のちのトラブルに繋がる原因となります。

【注意】
管理問題だけでなく、共有不動産は共有者全員の同意がないと売却できない点にも注意が必要です。

相続手続きのスケジュール・流れ

▼相続手続きのスケジュール
1.死亡届の提出：死亡～7日以内
2.遺言書の確認：死亡～7日以内
3.年金、保険関係の手続き：～14日以内
4.相続人、相続財産の調査：～2,3ヶ月以内
5.相続放棄、限定承認：～90日以内←重要
6.準確定申告
7.遺産分割協議：～4ヶ月
8.相続税の申告：～10ヶ月以内
9.相続税延納申告書の提出：～10ヶ月以内
10.遺留分侵害請求：～1年以内
11.相続登記：～3年以内になる予定

各項目の詳しい手順や内容については下記記事を参考にしてください。

本記事では、相続手続きをスムーズに行うコツを紹介していきます。

相続手続きをスムーズに行うコツ

▼相続手続きをスムーズに行うコツ
・相続手続きのチェックリストを用意する
・期限の近い手続きから優先的にこなす

事前に必要な手続きを洗い出して、期限順に行っていくと比較的スムーズ手続きを進められます。

相続手続きはあくまでも総称で、個別にいろいろな手続きがあります。

どの手続きが必要かは相続ごとに若干異なるため、書籍やインターネットの情報をもとに今回の相続で必要な手続きを洗い出すといいでしょう。

こういった手続きと同時並行で進めておきたいのは、「相続人と遺産の調査」です。

相続を済ませるには、相続人と遺産を特定しておく必要があるため、保険や年金などの手続きと同時並行で行うようにしてください。

相続手続きをミスなく楽に進めるには？

相続手続きをミスなく、楽に進めるコツは「相続の専門家やプロを上手く使うこと」です。

相続手続きは専門知識を要します。

専門知識がない方、期間内に手続きをスムーズに進めたい方は、専門家に任せた方が時間・労力の節約になります。

もちろん専門家に支払う費用はかかりますが、時間をかけて複雑な手続きを理解し、必要書類を集めることを考えると、費用対効果は十分あるでしょう。

相続で嫌な思いをしないためにも、困ったときはぜひ専門家を頼ってください。

当法人では、不動産を含む相続の相談を無料で受け付けております。

お困りの際はぜひお気軽にご連絡ください。

相続の承認・限定承認・放棄とは？

相続にはいくつかの種類があります。

▼相続の種類
・承認：プラスもマイナスも含めて遺産を相続する
・相続放棄：プラスとマイナスの遺産をどちらも相続しない
・限定承認：プラスの範囲内でマイナスの遺産も相続する

各相続人は自分の考えや状況に応じて、上記3つから1つを選択します。

なお、限定承認と相続放棄はともに、相続を知った日から90日以内に裁判所での手続きが必要です。

相続の種類について詳しくは下記の記事も参考にしてください。

相続登記（名義変更）とは？手続きは必要？

相続不動産を「相続人が所有し続ける場合」、「売却する場合」、どちらであっても相続登記は必要です。

相続不動産の分割方法や、不動産の扱い（売却か所有か）を決めたら、次は相続登記により不動産の名義を被相続人から相続人の名義へ書き換えてください。

相続登記の申請先は法務局の窓口で、申請から完了までは1週間から10日ほどかかります。

また、相続登記に必要な書類の準備なども含めると、手続き完了までに1～2ヶ月ほどの期間を見ておいた方がいいでしょう。

相続登記は必要！

基本的に、相続不動産を売却する前に相続登記を済ませないといけません。

登記は「名義が変わった順」に行うのが基本です。

相続により相続人が不動産を相続し、不動産売却により買主が名義人になります。

登記には、この流れを忠実に反映させなければいけません。

このほかにも、相続登記が必要な理由はいくつかあります。

理由1：登記がないと後のトラブルに繋がる可能性がある

トラブル防止のためにも、相続登記はぜひしておきましょう。

たとえば、相続人であるAが不動産を相続したのに、相続登記を放置していました。

そのような状況で、相続人Aが登記をしていないことを悪用し、別の人に不動産を売却しようとすると大変です。

登記がないと自宅であっても、他の人に権利を主張できない可能性があります。

不動産の登記は大切な持ち物（財産）に名前を書いておくようなものです。

「これは自分の不動産です」と主張できるよう相続登記はしっかりと済ませておきましょう。

理由2：相続登記が義務化される

相続登記は、2024年4月1日以降は義務化される予定です。

義務化されたあとは、相続登記は3年以内に行わなければ10万円以下の過料に処せられる可能性があります。

罰則の対象にならないためにも相続登記は必要です。

相続登記に必要な書類

▼相続登記に必要な書類（一例）
・戸籍謄本（相続人全員分）
・被相続人の出生時から死亡時までの戸籍謄本
・被相続人の住民票の除票
・相続人の住民票
・固定資産評価証明書
・遺言書/遺産分割協議書 など

なお、相続の内容により必要な書類が一部変わってくるため、詳細は司法書士等の専門家にご確認ください。

相続登記の相談は司法書士へ

相続登記をはじめとした登記の専門家は司法書士です。

相続登記の手続きや必要書類でわからないことがあれば、司法書士にご相談ください。

相続登記の準備や実際の手続きには専門知識を要します。

自分でやりと時間がかかってしまいますし、ミスをする可能性もあります。

司法書士に一任し、相続手続きに必要な戸籍の取得や相続人の特定などもまとめてお願いするのが楽な方法です。

不動産相続の相続税計算について

不動産の相続手続きの1つが「相続税の申告・納税」です。

相続税の手続きは期限が10ヶ月あり、相続放棄などと比較すると余裕があるように感じられるかもしれませんが、必要書類の準備等にある程度の時間を要します。

早めに相続税の手続きに着手しましょう。

【ポイント】
なお、相続税の納付が必要な割合は10％弱と非常に少ないです。
※出典：相続税の申告状況について-国税庁

相続税の計算・申告は税理士にお任せが安心

遺産の評価や相続税の計算・申告には専門的な知識が必要です。

相続人自身が行うこともできますが、かなりの労力が必要なうえにミスをして過少申告加算税や延滞税といったペナルティの対象になるリスクがあります。

このようなミスを防ぐためにも、相続税の計算・申告は税理士にお任せが安心です。

相続税の計算方法

相続税は、遺産が基礎控除の範囲内であれば納める必要はありません。

多くの相続は、基礎控除や各種特例・控除を使うことで、相続税の支払いは不要になります（相続税を払うケースの方が少数派）。

▼相続税の基礎控除
・3,000万円＋600万円×法定相続人の数

法定相続人が3人いたとしたら「600万円×3人＝1,800万円＋3,000万円」となり、基礎控除は4,800万円です。

遺産が基礎控除の範囲内であれば、遺産の評価や相続税の計算をするまでもなく、相続税の申告や納税は不要です。

不動産は評価方法で揉めやすい

現金1,000万円の評価は、誰が見ても1,000万円で非常にシンプルですが、不動産の評価にはさまざまな要素があり一目ではわかりません。

とくにどの評価方法を使うかをめぐって、相続人同士が争う例が多く発生しています。

なぜ評価方法で揉めるのかというと、「どの評価方法を使用するかで相続人の間で有利・不利が生じるから」です。

・不動産を相続する人：不動産の評価額を下げて税金を抑えたい
・不動産意外と相続する人：不動産の評価額を高めて自分の取り分を増やしたい

不動産を相続するかによって、不動産の評価額を大きくしたいか小さくしたいかが異なるため揉めてしまうわけです。

【節税】控除や特例を利用しよう

相続には、基礎控除や各種の特例・控除があります。

条件に当てはまり控除や特例が使えると、相続税を圧縮できる可能性があります。

個人で特例や控除の利用条件を調べるのは非常に難しいため、相続税に強い税理士に相談するのがベストです。

相続についての相談先：弁護士・税理士・司法書士・不動産業者

相続の相談では、適切な相談相手を選ぶことが重要です。

相続についてはおもに4つの専門家が相談先となります。

▼相続について相談できる先
・弁護士
・司法書士
・税理士
・不動産業者（不動産を含むとき）

専門家はそれぞれ役割と得意分野が違っています。

相続手続きをスムーズに進めたい場合は専門家を使いわけることが重要です。

▼各専門家の比較表
※スマホの方は表を左右にスクロールできます

	弁護士	司法書士	行政書士
費用相場	20～30万円 ※財産調査のみの価格。遺産分割交渉等には別途費用が必要。	20～30万円 ※相続登記の有無や件数により大きく変動します。	数万円ほど
メリット	・相続の交渉や調停、訴訟など幅広く対応できる ・揉めている相続では弁護士への依頼が最適	・不動産を含む相続の場合、相続登記までお願いできる	・ほかの専門家よりも費用相場が安い ・財産調査のみの依頼でも受け付けてくれる可能性がある
デメリット	・費用相場がほかの専門家より高額 ・財産調査のみでは受け付けてくれない可能性がある	・トラブルがある相続では不向き	・トラブルが想定されているケースや相続登記まですべてお願いしたいケースでは不向き

弁護士

弁護士は法律全般の専門家です。

今回紹介する専門家の中で、唯一相続トラブルの解決ができます。

遺産分割で揉めてしまい、相続人同士での解決が難しい場合は弁護士に相談しましょう。

司法書士

司法書士は法律の専門家で特に「登記」を得意としています。

相続登記などの不動産登記は司法書士のメイン業務です。

比較的シンプルな相続で、相続人同士が揉めていないときはまずは司法書士に相談するといいでしょう。

税理士

税理士は、税金の計算や申告を行ってくれます。

相続税の相談窓口は税理士です。

税理士は分野ごとに得意・不得意があるため、相続税の相談をするときは相続税に強い税理士を選んでください。

不動産業者（不動産を含むとき）

不動産会社は不動産のプロです。

相続のときの相続不動産を売却するときは、不動産会社が窓口になります。

ただし、不動産会社にもタイプがあり、賃貸を得意としている不動産会社もあれば、売却を得意としている不動産業者もあります。

相談時は、相続不動産を得意としている不動産会社で弁護士等の専門家と連携している業者を選ぶと安心です。

まとめ：相続は限られた期間の中で細かい手続き行うハードな作業！プロの手を借りて進めよう

相続は「限られた期間に細かい手続きをいくつも行なわなければならない点」が特徴です。

戸籍による相続人の特定や遺産の調査など、専門知識を要するハードな作業を90日という期間内に行わないといけません。

相続は期限の決まっている重要な手続きが多いからこそ、手続きに慣れている専門家の力を借りましょう！

当法人は相続に特化した専門家集団です。

不動産を含む相続で困ったことがあればお気軽にご相談ください。