賃貸物件（マンション・アパート・ビル）を急に相続！賃料収入の遺産分割・収益物件の売却現金化の注意点。相続したくない方も必見「絶対売らないで！」というケースも

相続人の遺産にある不動産は実家だけではありません。

被相続人（＝故人）が、アパートやマンション、テナントビルなどの賃貸物件（収益物件）を保有していた場合、賃貸物件も遺産になります。

賃貸物件を経営した経験のない相続人の場合は「賃貸物件をどのように扱えばいいのだろう」と困惑するケースが少なくありません。

本記事では相続発生後の賃貸物件の取り扱いについて解説します。

賃貸物件を相続するときの流れや売却方法、相続時の手続きなど、収益物件を相続しても扱いがわからない相続人向けに基本事項からしっかり説明します。

【目次（タップで移動できます）】
・相続した賃貸物件はどうすればいい？
・賃貸物件を相続するかの判断基準
・賃貸物件の分割方法と売却
・賃貸物件を相続するとき

【重要】相続した賃貸物件はどうすればいい？

アパートなどの賃貸物件（収益物件）をいきなり相続しても、自分で不動産投資や不動産経営などをしていない相続人は、何をすればいいのか分からないのが現実です。

相続した賃貸物件は基本的に相続人が経営する（＝大家になる）ことになります。

賃貸物件の経営と一言にいっても、賃料回収からクレーム処理、契約管理、入居者の募集、税金の申告、アパートなど不動産の掃除や修繕など、やることは多いです。

アパートなどを相続すると賃料収入が得られるというメリットもありますが、維持・管理の手間や費用がかかります。

賃貸経営のメリットや手間をよく話し合ったうえで「相続するかどうか」を決めてください。

相続は基本的に90日以内にまとめる必要があります

相続でもっとも重要な期限が「90日」です。

相続の発生を知った日から90日以内に、財産をどのように引き継ぐかを決めなければいけません。

相続財産をすべて洗い出し、賃貸経営のメリット・デメリットを比較して、90日以内に「相続」or「相続放棄、限定承認」を選ぶ必要があります。

判断を誤ったり、90日の期限を過ぎたりすると、多額の借金を背負ってしまう可能性があります。

【注意】
この重要な決断は相続発生から90日以内にしなければならず、期限を過ぎると自動的に単純承認があったとみなされます。

相続した賃貸物件でお困りの際は当法人にご相談ください

当法人は「不動産の相続に強い団体」です。

実家からアパートまでどのようなタイプの相続不動産にも対応しています。

賃貸物件を相続して「賃貸経営を引き続きやるべきや辞めるべきかわからない」と判断に困った際は、ぜひご相談ください。

当法人が立地や現在の入居者の状況から、保有すべきか売却すべきかをアドバイスいたします。

仮に売却を決めた場合も、不動産相続の問題解決に特化した当法人が士業などの専門家と連携して売却完了までサポートいたします。

当法人は社団法人であり、営利企業ではありません。

利益を優先せず、ご相談者さまの立場に立って解決策を考えていきます。

賃貸物件を相続するかの判断基準

被相続人の遺産の中に賃貸物件があった場合は「賃貸物件をどうするか」が最大の問題になります。

▼賃貸物件を相続したら？
・賃貸物件を相続して相続人が大家として経営を続ける
・賃貸物件を経営せず売却などの方法で分割する
・賃貸物件も含め遺産を相続放棄する

賃貸物件を相続するということは大家になるということです。

大家になったからには賃貸物件の管理や事務を滞りなくこなす必要があります。

賃貸物件を相続する場合は「経営の大変さ」を覚悟しておかなければいけません。

賃貸物件の相続は大家になるという点で通常の不動産相続とは異なります。

相続を決める（大家になることを決める）前に、本当に相続して後悔しないか、4つのポイントを確認しておきましょう。

ローン残債は残っているか

遺産である賃貸物件のローン残債があれば、ローンをどうするか考えなければいけません。

ローンなど返済すべき債務がある場合は、相続後は大家をやりながら返済を続ける必要があります。

▼ローンが残っているときのチェックポイント
・ローン残債額
・ローンを返済できる収入（賃料収入や相続人の給与など）があるか
・完済まで返済を続けられそうか

ローン返済と月々の収入のバランスがとれているかも事前に確認する必要があります。

たとえば、給与と賃料で40万円の収入があっても、返済分が35万円では生活が成り立ちません。

ローン返済に収入や資産を回しても生活できるかどうかや、収入とローン返済額のバランスが重要です。

維持費と修繕計画の確認

不動産は経年や天候などにより劣化が進みます。

被相続人が買ったときは新しい賃貸物件でも、相続人が相続する頃には天候によるダメージの蓄積や経年劣化が進んでいる可能性があります。

今後、賃貸経営を続けていくと将来的に大なり小なりの修繕は必要になってきます。

▼維持・修繕のチェックポイント
・修繕費用を積立で準備する場合は積立金で修繕費用をまかなえそうか
・今後のメンテナンスや大規模修繕を見据えて計画的に資金準備、積立ができるか
・修繕費用を支出する際に大きなマイナスが出るなど不動産管理や自身の資産に影響は出ないか

修繕費はある程度まとまった額が必要になるケースがほとんどです。

とくに、築古物件は築浅物件と比べてこれらの修繕費も高くなりがちです。

修繕費は規模や状態によって大きく変わりますが、大きな修繕では1回で数百万から1千万円以上の費用がかかることも珍しくありません。

修繕費が高額になるケース

アパートやマンションの場合は1度修繕しても定期的なメンテナンス・修繕が必要になります。

数年から10年ほどの周期で規模の大規模修繕やメンテナンスを繰り返す（支出がある）ことを覚悟しておかなければいけません。

大規模修繕に備えた修繕計画は立てられているか、修繕費は十分貯まっているか、などが相続時に問題になります。

また、雪国の場合は賃貸物件まわりの雪よせ費用なども考慮しておきましょう。

現状の収支やトラブルの確認

賃貸物件の相続を決めるときは不動産の状態も判断ポイントとなります。

たとえば、再開発から取り残された地域で、周辺のアパートも空室が多く不動産相場も下落傾向にあるような場所では、今後の見通しも明るいとはいえません。

入居者の確保が難しいと、ローン返済や修繕に行き詰まることもあります。

このように現状の確認と将来の収支の見通しを考えることは、賃貸物件を相続するかの重要な判断ポイントになります。

ほかにも、相続する賃貸物件にトラブルが起きていないかどうかも確認しておきましょう。

住人同士のトラブルが多い、家賃滞納者多いといった物件では管理の手間がかかり、大家業を難しくさせます。

▼現状確認のチェックポイント
・相続の対象になっている賃貸物件で家賃滞納などのトラブルが起きているか
・相続する賃貸物件の過去のトラブルの種類や件数など
・被相続人の代から引き続き対応しなければならないトラブルの有無

賃貸物件の相続を決めるときは、収支の状態や今後の収支の見通し、将来性、トラブルリスクなどについても検討が必要になります。

時間や労力面で賃貸物件の経営を続けられるか

相続人自身が大家として賃貸物件の管理や事務ができるかも問題です。

賃貸物件は何もしなくても家賃収入が入る金のなる木ではありません。

不動産管理・事務が必要です。

入居者がいても不動産管理が不十分であれば退去する可能性がありますし、空室になっているなら入居者を募らなければいけません。

入居者を募るための宣伝や広告、入居・退去などの契約管理、退去が増えないようにするための清掃や修繕など、大家として適切な賃貸物件の管理が必要になります。

また、家賃収入に対しても税金がかかりますので、納税などの税金関係の事務が発生します。

大家として家賃収入を得るためには、自分の時間・労力を賃貸物件の管理に使わなければいけません。

【ポイント】
相続人の仕事の拘束時間が長い、体力や体調面で不安を感じている。
このような場合は相続するかどうかは慎重に決めるべきです。

賃貸物件の分割方法と売却

賃貸物件の相続について検討した結果、「相続する」という決断を下したとします。

このとき相続人が複数いる場合は「賃貸物件の遺産分割方法」が問題になります。

▼賃貸物件の遺産分割方法
・賃貸物件を相続人たちの共有名義にする
・賃貸物件を相続人のひとりの名義にする

共有名義とは？

共有名義とは、不動産の名義人を2人以上の複数にすることです。

つまり、不動産を相続人の誰か1人のものにするのではなく、共有状態にすることを意味します。

賃貸物件を共有名義（共有状態）にする場合は、共有者である相続人たちが賃貸物件を管理します。

共有名義は揉めやすい

共有名義の不動産については、基本的に共有者の同意を取りながら管理を進めていきます。

何割の同意が必要かは、決議する内容によって異なりますが、共有不動産の売却なら「全員の同意」が必要です。

当初は、共有者同士まとまって管理できていたものの、時の流れとともに意見が食い違いトラブルに発展するケースも多いです。

賃貸物件を複数人で管理できれば、管理にかかる労力や時間を分担できて楽だと思うかもしれませんが、実態はその真逆となります。

そのため、当法人はトラブルのリスクが高い賃貸物件の共有名義は推奨しておりません。

賃貸物件を相続する場合は、「換価分割」や「代償分割」等で、相続人のうち1人の名義にした方が、トラブル防止の観点では安全でしょう。

▼共有名義のデメリット（タップで拡大）

換価分割：アパートの売却

換価分割とは遺産である賃貸物件を売却により換金し、売却金を相続人で分割する方法です。

たとえば、父親の遺したアパートを3,000万円で売却し、相続人である3人の息子たちが1,000万円ずつ分けるのがこの方法の具体例です。

換価分割は「相続人が誰も大家をしたくない場合」や「相続人同士で平等に遺産分割したい場合」に有効な方法です。

不動産を物理的に分割することは困難ですが、現金に換えれば平等に分割できます。

換価分割は、不動産を相続したくないとき、遺産を平等に分けたいときによく使われます。

代償分割：特定の相続人が大家となる

代償分割とは相続人のうち1人がアパートやマンションなどの賃貸物件を相続に、他の相続人に金銭などの代償を支払う分割方法です。

父親の遺したアパートを長男が相続して大家を続け、弟2人に1,000万円ずつ支払うのがこの方法の具体例になります。

遺産が賃貸物件だけだと、長男が賃貸物件を相続すれば次男や三男はほとんど遺産を受け取れません。

代償分割なら、長男が次男と三男に代償として現金等を支払うため、不平等感を払拭できる可能性があります。

代償分割で賃貸物件を分ける場合は、相続人同士で「賃貸物件の価値」と「代償金に将来の家賃や修繕費などを加味して調整するか」を話し合う必要があります。

【ポイント】
代償分割するアパートの価値がわからないと、適切な代償金を決定できません。
全員が納得できる代償金でなければ、専門家から妥当な代償金についてアドバイスをもらうといいでしょう。

現物分割：相続財産をそのまま分ける

現物分割とは、相続する遺産をそのままの形で分割する方法です。

たとえば、賃貸物件は長男が相続し、預金は次男が相続するといったケース現物分割にあたります。

現物分割は一見シンプルで揉めなさそうに見えますが、仮に賃貸物件の価値が1億で預金が100万円しかなかったらどうでしょう。

長男と次男の受け取る遺産が不平等な状態になってしまいます。

このような不平等が起こることは珍しくないため、現物分割が原因の相続トラブルには注意が必要です。

賃料収入の遺産分割

一般的な不動産の相続と賃貸物件の相続の違いは「賃料収入があること」です。

遺産分割の際は賃料収入を考慮するか、仮に考慮する場合はどのように分割するかが大きな問題になります。

遺産分割協議後の賃料収入はその賃貸物件を相続した人のものです。

将来発生する賃料も考慮して分割する場合は、遺産分割協議時に将来的な収益なども試算・検討しなければなりません。

素人だけで話し合うと正確な試算ができずトラブルになりますので、専門家に相談して間に入ってもらうといいでしょう。

賃貸物件を相続するとき

賃貸物件を「相続する（大家になる）」と決めたら、相続人が今後の賃貸物件の管理を行うことを前提に相続を進めていきましょう。

賃貸物件の相続は一般的に、評価額を確認して相続人を決め、登記手続きを行い、借主への連絡するという流れで進みます。

賃貸物件の評価額

まずは賃貸物件の評価額を確認します。

相続税の申告をする際に評価額が必要になるほか、代償分割の際の代償金額を決める際にも賃貸物件の評価額は重要になります。

評価額の判断は相続税を得意としている税理士に相談するなど、専門家への相談をおすすめします。

あわせて、早めに賃貸物件にローン残債などがあるかも確認しておきましょう。

相続人決定後の流れ

賃貸物件の評価額を確認したら、次に分割方法と賃貸物件の相続人を決めます。

分割方法に悩んでいる場合は専門家にアドバイスを受けた方がスムーズです。

相続は基本的に90日以内にまとめる必要がある点に注意してください。

相続登記

賃貸物件の名義を被相続人の名義から相続人の名義へ変更します。

名義変更手続きを「相続登記（相続による名義の書き換え登記）」といい、管轄の法務局に登記申請書などを提出して行います。

なお、換価分割の際は賃貸物件を売却するので名義変更は必要ないと考えがちですが、売却する場合も相続登記は必要なのでご注意ください。

保険の名義確認

賃貸物件の火災保険や地震保険の名義を変更する必要があります。

保険の証書などから名義を確認し、名義変更手続きをしてください。

借主、不動産業者への連絡

相続により大家が変わったことを借主に報告する義務はありません。

しかし、振込口座の変更等とあわせて連絡しておいた方が親切です。

不動産管理を管理会社に委託しているのであれば、管理会社にも合わせて連絡しておきましょう。

共有名義となっている賃貸物件を相続したとき

賃貸物件は被相続人1人の名義とは限りません。

被相続人とほかの人との「共有名義」となった賃貸物件を相続する可能性もあります。

共有名義の賃貸物件の場合は、被相続人の持ち分を相続することになります。

たとえば、父親が賃貸物件の持ち分2分の1を所有し友人Aが2分の1を所有して、共有で管理していたとします。

父親が亡くなった場合は、相続人の子供は父親の持ち分を相続する流れです。

共有名義となっている賃貸物件を相続した子供は、友人Aと一緒に賃貸物件を管理することになります。

過半数の同意で賃貸に出せる

民法では、共有不動産の管理について以下のようなルールがあり、ほかの共有者に影響を及ぼす事項については同意を取る必要があります。

▼共有物の取り扱いルール（民法）
・共有物に変更を加える場合は共有者全員の同意が必要
・共有物の管理は共有者の持ち分価格の過半数
・共有物の保存行為は各共有者が単独でできる

長い賃貸の場合は共有者全員の同意が必要になりますが、3年以内の短期賃貸借なら管理行為になり、過半数で可決できます。

売却が難しい場合は、3年以内の短期賃貸借を目指して交渉してもいいでしょう。

賃料は持ち分に応じて分配

賃貸物件が相続人1人の名義であれば、賃料収入も基本的に全額が1人に入ります。

しかし、賃貸物件の持ち分のみを相続した場合の賃料は、基本的に持ち分に応じて分配されます。

全額自分のものとならない点に注意が必要です。

管理が難しい場合は持ち分のみの売却を検討するのもアリ

共有名義の不動産の持ち分を相続した場合、他の共有者と関係性が希薄なことも少なくありません。

たとえば、父親と共有者Aは親友でも、父親の相続人である息子とは面識がないケースなどです。

関係性が薄いと、より共有不動産の管理が難しくなります。

このような場合は、「自分の持ち分だけを売却」してもいいでしょう。

自分の持ち分だけの売却はほかの共有者の許可もいらず、自分の意思だけで行えます。

持ち分は交渉によりほかの共有者に買ってもらう方法、専門の買い取り業者への売却が考えられます。

当法人でも持ち分の売却や処分のお悩み相談も承っておりますので、持ち分を相続して困っている場合はお気軽にご相談ください。

▼相続不動産売却のメリット（タップで拡大）

【売らないで！】相続した賃貸物件を売らない方がいいケース

稀なケースではありますが、相続した賃貸物件を売らずに「共有管理」とした方が良いケースもあります。

それは首都圏の一等地などかなりの好立地に賃貸物件を持っているケースです。

首都圏の一等地などに賃貸物件を持っている場合は価値が下がりにくく、相続人同士で共有管理した方がメリットを得られる可能性が高いです。

首都圏の一等地など好立地の物件を相続すると、不動産業者がどこからか情報を聞きつけて「売りませんか？」などと営業をかけてくることが多くあります。

実は、こういった話に飛びついてしまうと、安く買い叩かれ、後悔する結果になるケースがほとんどです。

当法人では、このようなケースでは無理な売却は勧めず、弁護士や税理士を交えて今後の管理についてじっくり決めることをおすすめしています。

まとめ：相続財産に賃貸物件が含まれている場合は当法人にお任せください

賃貸物件の相続は「大家になる」と同義です。

相続時はそのことをよく考えて相続するかどうかを検討する必要があります。

また、賃貸物件は賃料が発生するため、相続人同士で将来の賃料をどうするかが問題となり揉めやすいです。

相続人や遺産を特定し、賃貸物件を売却するのか、将来の賃料はどうするのかをすべて90日で決めるのは非常に大変です。

当法人なら相続コーディネーターが窓口となり、賃貸物件をどうすべきかの助言から売却する際のサポートまで窓口ひとつで対応できます。

相続不動産に賃貸物件がある場合は、当法人がスムーズな相続のサポートをいたします。

相談料は無料です。お気軽に当法人へご相談ください。