相続不動産の契約書紛失・取得価額がわからない場合の、5%ルールと回避算出方法は？

不動産を売却したときに利益が出ると原則的に税金がかかります。

不動産売却の税金計算では取得費（不動産を手に入れたときの金額）を引けるようになっていますが、取得費がわからないと税金が高額になる可能性があります。

相続不動産では、対象不動産の書類を故人が紛失しているなどの理由により、「取得費がわからず困った」というケースが少なくありません。

相続不動産を売却したときに取得費がわからないと、「5％ルール」というルールが適用され税金が高くなる可能性が非常に高いです。

本記事では、相続不動産の取得価額がわからないときの対処法や5％ルールの回避法について解説しています。

【目次（タップで移動できます）】
・不動産売却時の税金について
・5％ルールとは？
・5％ルールを回避する方法はある？
・5％ルールの例外

【注意】相続不動産の購入額がわからないと税金が高くなります！

不動産を相続した場合、平等に財産を分ける観点から不動産を売却するケースが多いです。

相続が理由の売却であっても、不動産の売却であっても利益があれば「税金」はかかります。

不動産の売却時には利益から、「取得費（取得価額）」を引いた金額が税金がかかる金額となります。

取得費が大きいほど、利益は小さくなり、税金も少額になりますが、取得費が証明できないと税金が予想以上にかかる可能性が高いです。

取得費がわからないときは、「取得費を売却費の5％とする」というルールが適用されます。

ただし、このルールでは一般的に実際の取得費よりもかなり安い金額しか取得費にできず、結果的に支払う税金が高くなりがちです。

契約書類がない！大ピンチのときは当法人へご相談ください

相続不動産を売却では税金を安くするためにも正確な取得費を確認し証明することが重要です。

取得費の確認と証明は不動産を買ったときの契約書や領収書など、取得費がわかる書類を提出します。

ただ、相続不動産の売却時は、領収書や契約書がない場合が多いです。

事実、両親が亡くなったので実家の権利書等を探してみたけれども、どうしても見つからなかったという事例は非常に多いです。

「どうしても取得費を証明する書類が見つからなかった」

「遺品整理の際に、誤って書類等を処分してしまった気がする」

このように取得費がわからず税金があまりにも高くなってしまった際は、当法人へご相談ください。

当法人は相続に強い税理士と提携しており、このような状況でも税金額を減額できる可能性があります。

5％ルールへの理解を深めるために税金のルールを知ろう

ここからは相続不動産を売却したときの税金の仕組みについて説明します。

相続不動産を売却したときは取得費がわからないと税金が高くなるといわれても、不動産売却時の税金の仕組みがわからないと、なぜ高くなるのか理解できません。

また、取得費がわかることがどれだけ税金を少なくするために大切か、やはり理解できないことでしょう。

相続不動産を売却するときに知っておきたい税金の基礎的なポイントを順番に見ていきましょう。

まずは不動産売却時の譲渡所得について知ろう

不動産売却では「利益（譲渡所得）が出たとき」に譲渡所得税などの税金がかかります。

相続不動産を売却したときも同じで「遺産分割のため」などの目的があったとしても、売却により利益が出れば利益分に対して課税がおこなわれる仕組みです。

相続不動産を売却したときの利益は次の計算式で算出します。

• 利益（譲渡所得）＝相続不動産の売却金額－取得費、費用

この場合は売却金額である5,000万円から取得費・費用である4,000万円を差し引いて利益（譲渡所得）を出します。

よって、税金がかかる譲渡所得は1,000万円です。

同様に相続不動産が5,000万円で売却でき、取得費と費用が合計6,000万円だったとします。

この場合は売却金額である5,000万円から取得費や経費の6,000万円を差し引けますから、計算結果はマイナス1,000万円です。

不動産売却による譲渡所得、つまり利益はありませんから、譲渡所得税はかかりません。

【注意】
この5,000万円の売却事例は税金計算をわかりやすくするため、控除については考えていません。
実際の相続不動産の売却では、使える控除なども活用して税金計算をします。

取得費

不動産売却の利益を算出する際、まず「取得費」を売却金額から差し引くことができます。

取得費は、家や土地などの購入費用のことです。

不動産売却する家を3,000万円で買っているなら、まずこの3,000万円が取得費になります。

取得費とは不動産を買ったときの金額や手数料などの支出ですから、まとまった大きな金額になることが多いです。

つまり、取得費が高額であればあるほど、計算上は不動産譲渡による利益は少なくなり、納税額も小さくなります。

税負担を少なくするためにも、この「取得費」はきちんと税務署に証明できる形（＝契約書等）で残しておく必要があります。

費用

費用とは不動産売買のときにかかった手数料などのことです。

不動産売買のときはいろいろな支出がかかる傾向にあるため、不動産売買のためにかかった費用を売却金額から差し引くことが許されています。

▼一般的に費用として認められるもの
・仲介手数料
・印紙税で売主が負担したもの
・貸家を売るための支払う立退料
・土地などを売るための取壊し費用
・借地権を売るための名義書換料 など

たとえば、不動産を買うときに不動産の購入額が手数料や印紙代なども含めて3,000万円かかったとします。

不動産売却の利益を計算するときは、売却金額からまずこの3,000万円を差し引くことが可能です。

取得費のほかに上記のような費用がかかっていれば計算式からマイナスできます。

【ポイント】
上記に記載のある支出以外も費用として認められる可能性があります。
不動産売却時の費用については不動産売却のプロや税理士にアドバイスやチェックを受けた方がいいでしょう。

相続の取得価格は亡くなった人が買った金額

相続不動産を売却するときの「取得費」には、「亡くなった方が不動産を買ったときの金額」を使います。

相続不動産を売却するときに契約書や領収書、住宅ローンの書類などが残っていれば取得費の確認と証明は簡単です。

しかし、相続不動産の場合は取得費の証明や確認に使える書類が何ひとつ残っていないことも珍しくありません。

故人が亡くなる前に紛失しているケースもあれば、保管していても場所がわからないケースもあります。

このように相続不動産は取得から年月が経っていることが多く、取得費を確認・証明するのは非常に難しいのが現実です。

不動産売却の話自体はスムーズに進んでも、納税前の段階で「取得費がわかるものが何ひとつ残っていない」と相続人が慌てることも少なくありません。

概算取得費とは？（通称：5％ルール）

相続した不動産を売却したものの、その不動産は購入から相当な年数が経っており、契約書や領収書等が見つからなかったとします。

相続不動産の取得費がいっさいわからないと、1円も取得費を差し引けないというわけではありません。

取得費がわからない場合は「5％ルール」と呼ばれる方法で取得費を出します。

5％ルールとは「不動産を売ったときの金額の5％を仮に取得費にする」というルールです。

5％ルールの例

相続不動産が売却できたものの、「契約書がなく5％ルールを適用した場合の例」を解説します。

相続不動産の売却額は5,000万円としましょう。

この場合、5％ルールを使うと「不動産売却額（5,000万円）×5％＝250万円」となり、不動産の取得費は250万円とされます。

5,000万円で売れた不動産の取得費（≒購入額）が250万円になるなんて、あまりにも安くて驚く方がほとんどでしょう。

5％ルールでは取得費が大幅安になるケースがほとんど

今回の例では、取得費が250万円と出ましたが、250万円で家を買えるでしょうか。

恐らく大半のケースでは、不動産の取得にはもっと高額の資金が必要なはずです。

5％ルールは取得費がわからないときのための最低限の温情のような制度です。

多くの場合、5％ルールでは取得費が低くなり過ぎ、納税時に損をしてしまいます（納税額が高くなってします）。

5％ルールは可能な限り回避した方が無難です。

相続不動産で5％ルールを回避する方法はある？

5％ルールで算出される不動産の取得金額は、あまりに安くなりすぎます。

実務上は5％ルールが広く使われていますが、実態としては5％ルールで算出される仮の取得費は、合理的な金額とは言えません。

可能な限り5％ルールを回避した方が、納税面ではお得なケースが多いです。

本章では、取得費の確認や証明ができる書類がなくても「5％ルールを回避できる可能性がある方法」を紹介します。

取得費がわかる書類がないときも諦めずに別の方法を模索してみてください。。

過去の資料を探す

売却する相続不動産がマンションなら、新築分譲の際のパンフレットや通帳などが使える可能性があります。

取得費の資料として使える可能性があるのは、新築分譲マンションの購入当時のパンフレットや不動産を買ったときの通帳などです。

通帳に売主に払った額が記載されていれば取得費の資料になります。

このほか、住宅ローン契約書など不動産を買ったときのローン関係の書類も取得費の資料になる可能性があります。

登記簿謄本に当初借入額が記載されていないか探して見るのもいいでしょう。

資料1つだけで、それを取得費として認めてもらえるかは判断できないため、必ず事前に税理士や税務署に確認を取るようにしてください。

市街地価格指数の利用

5％ルールを使わずとも「合理的な取得費」を主張すれば、その主張が税務署に認められることがあります。

その際によく使われるのが、一般財団法人日本不動産研究所が発表している「市街地価格指数」を使った方法です。

市街地価格指数とは、市街地の価格の推移を指数化したデータです。

このデータを使って合理的な金額を算出した取得費を主張する方法があります。

ただし、市街地価格指数はあくまで市街地の価格推移のデータなので、必ずしも全国の土地で利用できるわけではありません。

市街地価格指数の活用は専門家の知識や実務経験がないと難しい方法です。

個人ではまず使えない方法なので、興味のある方は専門家にご相談ください。

相続に強い税理士や当法人に相談する

相続に強い税理士は、相続時のよくある税金トラブルを熟知しており、単純な相続税の計算だけでなく、不動産売却時の税金処理にも慣れています。

「相続不動産を売却すると決めたが、家を買ったときの契約書などが何ひとつ残っていない」

「遺品を探したが相続不動産の取得費の手がかりになる書類や資料がまったく見つからなかった」

こういった取得費の問題を相続分野に強い税理士は何度も解決しています。

当法人も相続案件に絞って活動をしていることから、このようなケースを数多く解決してきた実績があります。

取得費がわかる書類や資料がないからといって諦める必要はありません。

当法人や提携している相続に強い税理士が力になります。

取得費は5％でいいやと諦めてしまう前に、ぜひ当法人へご相談ください。

【注意】税理士への相談が必要な理由：否認されると税金が加算されるかも…

5％ルールの回避方法には、市街地価格指数の活用といった方法がありますが、個人がこういった指数を使い正しく申告することはほぼ不可能です。

専門知識や実務経験がないと、結局は申告内容を税務署に否認されてしまいます。

否認されると過少申告加算税が課される可能性もあるため注意が必要です。

妥当な取得費をデータや資料から計算するには、専門知識と実務経験が必要不可欠です。

▼素人が税務処理をするリスク
・妥当な取得費を示せない
・税務署に否認されるリスクがある
・過少申告加算税を支払わされるリスクがある

これらのリスクを総合的に考えると、5％ルールの回避には専門家の力を借りるのがベストです。

相続の税金問題に強みを持つ税理士であれば、上記のようなリスクを回避しながら税金をおさえられるはずです。

【重要】あとで修正は認められません

相続不動産の売却は、1度申告したらやり直しはできないルールです。

最初に5％ルールを使って申告してしまうと、その後に「5％では取得費が安すぎる」という理由で申告を修正することはできません。

だからこそ、最初に相続問題・相続時の税金問題の解決を得意としたプロに相談することが重要です。

5％ルールを回避するためには、最初から別の計算方法や資料、情報などを使って計算したうえで申告する必要があります。

税金を可能な限りおさえたいなら、納税前に必ず専門家にご相談ください！

【例外】必ずしも5％ルールが不利なわけではない

昭和30年代以前に購入した不動産については、例外的に5％ルールを使った方が有利になるケースがあります。

戦前や終戦直後の建物などの場合、現在とお金の価値や価格がかなり違っているため、当時の価格で取得費を考えるより5％で計算した方が取得費が高くなるというわけです。

たとえば、明治時代初期の場合、一等地に大きな家を建てても1,000～1,500円ほどだったという事例があります。

次々に相続されてきた建物の場合は、時代と時代をまたいでおり、取得当時と価格がかなりずれていることがあるでしょう。

このようなケースでは例外的に5％ルールが有利になる可能性がありますので、詳しくは専門家にご相談ください。

まとめ：相続不動産の購入額がわからない・契約書を紛失した場合は当法人にご相談ください

相続不動産を売却するとき、税金額を左右するのが「取得費」です。

取得費の確認と証明ができる書類が残っていないと、不利になりやすい5％ルールを使うことになります。

専門家に相談することで5％ルールを回避できる可能性があります。

当法人は相続に特化した税理士とも提携しており、今まで相続不動産の売却や税金問題をいくつも解決した実績がございます。

「取得費がわからない」などのお悩みがあれば、当法人が力になれるかもしれませんので諦める前にぜひご相談ください。