空き家の相続はデメリット多数！？相続放棄・管理責任・税金費用から逃れる「売却での処分」も解説

日本では空き家問題が深刻化しています。

総務省統計局によると、2018年の時点で日本の空き家の数は約848万9千戸という結果です。

「7軒に1軒は空き家」と言われる時代ですから、空き家を相続することになっても不思議はありません。

空き家の所有にはさまざまなデメリットとリスクがつきまといます。

「適切な管理ができない」、「管理に負担を感じている」このようなケースでは、空き家を早めに手放すことを検討してみてください。

当法人は不動産相続に特化した専門集団です。

相続した空き家でお困りでしたら、プロ集団である当協会にご相談ください。

相続した空き家はスピード売却がおすすめ

空き家であっても、相続し自分の財産になったものは適切に管理しなければいけません。

しかし、自分の持ち家がすでにある場合、相続した空き家まで管理するのは金銭的にも労力的にも大きな負担になるでしょう。

このような状況への有効な対処法が「空き家の売却」です。

空き家を売却すれば、今後は買主が空き家を管理しますので相続人は維持管理の負担から解放されます。

相続空き家で困ったときは、早めの売却でデメリットやリスクを最小限におさえられます。

空き家＝売れないは嘘！：早めの売却ならスムーズに処分できる可能性大

よく「空き家は売れない」と言われていますが、当法人のような相続や不動産のプロからするとこの考えは嘘です。

空き家の多くはすでにローン返済が終わっている物件です。

売却金額にローン残高を考慮しなくていい分、市場価格よりも若干安い値付けができます。

売り手によっては、空き家を売却して儲けたい気持ちより、空き家を売却して管理責任から逃れたいという人もいます。

そうなると値付けはより安くなり、周辺物件より魅力的な価格となり売れやすくなるでしょう。

周辺物件の価格や相場に対して、適切な値付けができれば、空き家であっても売却できる可能性は十分あります！

空き家の売却はお早めに：90日以内に売却に向けて動き出そう

老朽化が進む前の早めの売却なら、買い手がスムーズに見つかり迅速に売却できる可能性も高いです。

空き家は放置期間が長くなるほど、経年劣化などの理由から価値が落ち、売却が難しくなります。

「いずれは相続した空き家を売却したい」と少しでも考えている方は、放置期間が長くなり、価値が落ちる前に売却に向けて動き出してみてください。

相続の方針（＝相続するか放棄するか）を決める90日以内に売却に向けて動き出すといいでしょう。

【ポイント】
相続手続きと空き家売却を同時に90日以内に行うのは非常に難しいです。
不動産や相続に通じたプロの協力を得ることをおすすめします。

空き家を相続したら当法人にご相談ください

当法人は不動産を含む相続案件に強い法人です。

当法人の中に相続コーディネーターが在籍しており、ご相談内容に応じて弁護士や税理士といった各専門家と連携して問題解決にあたります。

不動産を含む急ぎの相続案件は、ぜひお任せください。

▼当法人のメリット
1.窓口ひとつで対応：不動産に強い相続コーディネーターが各専門家と連携して問題解決にあたります
2.不動産相続に特化した専門家集団です：不動産を含んだ相続でも90日以内に解決策を提示します
3.緊急度の高い案件にも対応できます：90日の期限に間に合わなさそうな場合もまずはご相談ください

空き家の相続はデメリットがたくさん

空き家を相続して所有し続けるとおもに以下のようなデメリットやリスクがあります。

▼空き家放置のデメリットやリスク
・相続空き家の維持管理コスト
・犯罪のリスク
・悪臭や害獣、害虫などのリスク
・近隣とのトラブルリスク
・空き家の状況によっては税金が増すリスク
・火災保険の見直しなど手間がかかるデメリット など

空き家相続のデメリットは相続人にとって重いものです。

早期の売却を迷っている場合はあらためて空き家所有のデメリットやリスクを考え、早めの売却処分をおすすめします。

維持・管理のコストがかかる

空き家相続には維持管理にコストがかかるというデメリットがあります。

家は人が住まなくなると1ヶ月で老朽化がはじまると言われています。

老朽化を防ぐためには、定期的に家の掃除や修繕をしなければいけません。

定期的な清掃には清掃にかかる時間と労力だけでなく、清掃に必要なインフラ（電気・水道）の維持費もかかります。

それらの費用を考えると、維持管理にはかなりのコストがかかることが想像できるでしょう。

空き家の管理を専門とした業者に委託する方法もありますが、当然ながら委託にもコストがかかります。

そのコストを誰が負担するか相続人同士で揉める可能性も高いため、コスト負担やトラブルリスクから解放されるためにも、空き家は早めに処分した方がいいでしょう。

【注意】
空き家といえども修繕や補修は必要です。
もし空き家のブロック塀などを修繕しないまま放置し、ブロック塀の崩壊で近隣住民に怪我人などが出れば責任を負わなければならない可能性もあります。

犯罪に巻き込まれるリスクがある

相続空き家を放置しておくと犯罪に利用されるリスクがあります。

実際に空き家が犯罪に巻き込まれたニュースを2例ご紹介します。

▼ケース1：空き家が刑務所を脱走した男性の潜伏先になったケース
愛媛県今治市の松山刑務所大井造船作業場から受刑中の平尾龍磨容疑者（２７）が脱走した事件で、広島県警は３０日、同容疑者の身柄を広島市南区の路上で確保し、単純逃走容疑で逮捕した。

（中略）

向島での逃走生活について、平尾容疑者は「空き家に潜伏していた」と説明。「空き家などにあった食料を食べた」とも供述しているという。

引用：JIJI.COM-刑務所を脱走した平尾容疑者の足取り（2018年4月）

▼ケース2：空き家が大麻栽培に使われたケース
現在、全国820万戸ある空き家は大きな問題となり、庭で大麻栽培をされたり、死体の隠し場所になったりもしているという。

引用：ABEMA TIMES-大麻栽培や死体の隠し場所として使用も　問題抱える「空き家」の活用法

いずれの事例も空き家を適切に管理していたり、あるいは早期に処分していたら防げた事件でしょう。

近隣住人とのトラブルリスク

空き家を放置し続けると、さらに空き家の劣化が進みます。

結果、害虫や害獣の繁殖、悪臭、雑草や樹木が敷地からはみ出すなどの近隣住民とのトラブルの種を作り出してしまいます。

所有している空き家が原因で近隣に迷惑をかけると、当然クレーム等は所有者であるあなたのところにきます。

【注意】
管理状態の悪い空き家は、その空き家だけでなく近隣の不動産価値まで影響を及ぼす可能性があります。

特定空き家に指定されると固定資産税が急増する

空き家を所有し続けるデメリットのひとつに「固定資産税」があります。

空き家であっても家や敷地を所有し続ける限りは、固定資産税を納めなければいけません。

固定資産税はただでさえ空き家所有のデメリットになりますが、空き家の管理状況によっては固定資産税の負担がさらに増す危険性もあります。

空き家の管理状況が悪いと判断されれば、自治体から「特定空き家」に指定されることがあります。

▼特定空き家とは？
・倒壊など著しい保安上の危険がある空き家
・著しい衛生上有害な恐れのある空き家
・著しく景観を損なっている空き家
・放置することが不適切な状態の空き家

家の建っている土地は「住居に使っているから」という理由で普段は固定資産税を軽減してもらっています。

しかし、特例空き家に指定されると特例が使えず、固定資産税が最大で6倍に跳ね上がる可能性があります。

これが特定空き家により固定資産税急増のリスクです。

特定空き家には解体・取り壊しのリスクもある

特定空き家には、固定資産税が増額されるリスクだけでなく、解体や取り壊しのリスクもあります。

倒壊などの危険性がある空き家の場合、自治体が所有者に変わって解体・取り壊しなどを行うケースがあります。

自治体はあくまで危険を除去する、つまり空き家の取り壊しをするだけで、解体・取り壊しの費用は所有者に請求される仕組みです。

このときに請求される費用は、一般的な解体・取り壊しの費用より高額なケースが少なくありません。

空き家を放置して劣化が進めば解体・取り壊しも検討され、多額の費用がかかる可能性があることも頭に入れておきましょう。

空き家になると火災保険の見直しが必要になる

空き家にも通常の住宅と同様に火事や地震によりダメージを受けるリスクがあります。

いざというときに備え、火災保険や地震保険への加入を検討する方も多いでしょう。

しかし、空き家の場合は保険への加入自体を断られることが多くあります。

仮に火災保険に加入できても、地震保険をつけられないケース等もあります。

いざというときの備えができず、損害が出たときの損失が大きくなってしまうのも空き家のリスクです。

【解決策】相続した空き家をどうすべきか？

相続空き家のデメリットやリスクを回避するためには、空き家を相続した時点で適切に対処することが重要です。

相続時の空き家への対処法としては売却や相続放棄などがあります。

売却処分←おすすめ

第一に考えられるのが「相続空き家の売却」です。

空き家を売却すれば、家がお金に変わり遺産分割を進めやすくなります。

それだけでなく、売却により持ち主が買主に変わり、以後の空き家の管理等はすべて買主によって行われることになります。

売却は空き家に関するあらゆるトラブルやリスクから逃れられるという点で、かなり強いメリットのある方法です。

賃貸に出す

相続した空き家は人に貸すことも可能です。

相続空き家を貸し出せば、家賃収入を得られるメリットがあります。

ただし、人に貸すということは、人が住める（活用できる）状態を維持しなければならないということです。

維持管理には当然ながら費用がかかります。

維持管理のコストや借り手探しなどの手間を今後も負っていけるか、家賃収入のメリットと比較しながら事前の熟慮が必要です。

相続放棄

相続放棄とは、裁判所に申し立てて遺産のプラスもマイナスも放棄する手続きのことです。

相続放棄をすると被相続人の遺産をすべてを相続しません。

たとえば、遺産はわずかな現金だけで、多額の借金がある状態（＝マイナスの方が大きい状態）だったとしましょう。

このようなケースで相続放棄を使えば、現金は引き継げないものの借金も引き継がずに済みます。

相続放棄は、相続によって多額の負債を背負いかねないときの対処法としてよく使われる手続きです。

空き家と相続放棄

相続放棄をすれば空き家も放棄できるのではないかと考えるかもしれません。

しかし、実は相続放棄をしても空き家などの相続財産の管理義務は残ってしまいます！

以下は民法の一文です。

第九百四十条
相続の放棄をした者は、その放棄によって相続人となった者が相続財産の管理を始めることができるまで、自己の財産におけるのと同一の注意をもって、その財産の管理を継続しなければならない。

引用：民法

条文を見れば、少し難しいですが「空き家管理の義務が残ってしまうこと」がわかるかと思います。

相続財産管理人という空き家を管理してくれる人を選任するとしても、裁判所での選任手続きには費用がかかります。

相続放棄をしても、空き家問題をすぐに解決できるわけではないためご注意ください。

相続放棄は遺産のプラスもマイナスも放棄する手続きです。

空き家を相続したくないからと、安易な気持ちで相続放棄をすると、ほかの現金や有価証券といったプラスの遺産まで手放すことになります。

相続放棄をするときは専門家に相談し、空き家以外の遺産内容も考慮して慎重に決めましょう。

相続した空き家を売却するメリット

賃貸に出す方法や相続放棄では、空き家と完全に縁を切ったことにはなりません。

相続した空き家管理のデメリットやリスクを回避したい場合は、空き家と完全に無縁になれる「売却」を検討してみてください。

相続空き家を売却するメリットについて詳しく説明します。

空き家の管理責任から完全に逃れられる

空き家を売却する最大のメリットは、一切の管理責任から解放される点です。

相続放棄をすれば管理責任がなくなると考えている人が多いですが、次の管理者が見つかるまでは相続放棄したとしても管理責任が残ります。

売却なら利益が出るうえに、管理責任は買主に移り、空き家管理のリスクやデメリット、トラブルから解放されます。

遺産を分けやすくなる

空き家などの不動産を遺産分割することは容易ではありません。

なぜなら不動産は物理的に分割できないからです。

たとえば、相続人が3人いて現金が150万円あれば50万円ずつ簡単に分割できますが、不動産を「居間は長男」「次男は寝室」というように分けることはできません。

相続した空き家を売却で現金に換えてしまえば、1円単位で限りなく公平に分配できます。

不動産売却は相続人が複数いる場合の遺産分割を容易にし、後のトラブルを防ぐ有効な手段です。

空き家の3000万円特別控除が受けられる可能性がある

相続空き家の場合、「3,000万円特別控除」を使える可能性があります。

3,000万円特別控除とは、条件に当てはまる空き家の売却で譲渡所得から3,000万円を控除できるという特例です。

3,000万円という金額は控除額として大きいため、かなりの節税効果が期待できます。

控除適用条件のひとつに、「相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること」があります。

相続した空き家をいずれ売却処分したいと考えているなら、特例を使える期間内に売却した方が節税のメリットが受けられる可能性があります。

将来的な相続トラブルを避けられる

空き家の所有を続けている間に所有者が亡くなって子供や孫が相続人になると、空き家問題を子供や孫が引き継ぐことになってしまいます。

親の代で揉めなくても子供の代や孫の代で揉めないとも限りません。

空き家を売却処分することで、空き家管理やコストの負担といったトラブルの種を残さずに済みます。

▼相続不動産売却のメリットまとめ（タップで拡大）

【コラム】空き家と所有者不明土地問題（相続登記が義務化されます）

日本では「空き家問題」と同様に「所有者不明土地問題」が深刻化しています。

所有者不明土地とは、相続の際に登記が行われなかったなどの事情により所有者が分からなくなっている土地のことです。

日本の所有者不明土地は国土の22％に上ると言われており、その総面積は九州の面積よりも広いのが現状です。

空き家にもリスクやデメリットがありましたが、同様に所有者不明土地にもリスクやデメリットがあります。

▼所有者不明土地のリスク等
・土地の管理が行われず放置される
・周辺の環境悪化の原因になる
・犯罪に使われてしまうリスクがある
・土地の活用や開発ができない
・土地が欲しくても売買できない

たとえば、近所に所有者不明土地があったとします。

所有者が不明ですから当然、適切な管理など行われておらず、草木が生い茂り害虫が発生するなど周辺環境や住民に悪い影響を与えていました。

この土地を開発しようにも、土地の所有者がわからないため売買もできません。

このような困った土地が日本各地にたくさんあります。

相続登記が義務化されます

所有者不明土地など不動産問題を解決するために相続登記が義務化されることになりました。

相続登記の義務化は2024年4月1日にスタートする予定です。

相続登記をしていないと、ルール違反になるだけでなく、あとから権利関係で揉めるなどトラブルも考えられます。

義務化やトラブル防止を考えて、相続登記は忘れずに済ませるようにしましょう。

まとめ：空き家の相続はデメリット多め！売却でトラブルから逃れよう

空き家の相続は、維持管理に必要な費用の負担や犯罪に巻き込まれる可能性を考えるとデメリットが目立ちます。

空き家にかかるコスト回避や将来的なトラブル防止のためにも、当法人では早めの売却を強くおすすめします。

空き家の相続や相続空き家の売却などでお悩みでしたら、ぜひ当法人にへご相談ください。

当法人は不動産相続に特化したプロ集団です。

非営利の一般社団法人なので、相談者様の立場に立ったアドバイスが可能です。安心してご相談ください。