【要注意】相続不動産の共有名義はデメリットしかない！？トラブル回避できる遺産分割方法を解説

不動産には「共有名義」という2名以上の複数で共有している状態があります。

ただ、この不動産の共有名義という状態は、トラブルになりやすいため当サイトは推奨しません。

本記事では、不動産を共有名義にする場合のメリットやデメリット、共有名義を避けるための方法を解説しています。

一度不動産を共有名義化してしまうと簡単には解消できません。

共有名義のデメリットやトラブルを知ってから決定することをおすすめします。

【目次（タップで移動できます）】
・不動産の共有名義とは？
・共有名義のデメリット
・相続不動産を共有名義にしない方法・解決策
・共有名義の実例を紹介

不動産の共有名義とは？どんな状態？

共有名義とは不動産を2人以上の複数名で共有している状態です。

現金100万円を2人で分ける場合、50万円ずつ分ければいいわけですから簡単です。

しかし不動産の場合は現金のようにはいきません。

土地や建物を2人で分ける場合、実際に土地や建物を物理的に半分にすることはできないからです。

不動産は物理的に分けられないため、2人以上の複数人で所有したい、あるいは分割したい場合は共有という方法が使われます。

不動産の共有名義の具体例

たとえば、父親が亡くなって相続が発生したとします。

配偶者であるAと子供であるBのふたりが相続人になりました。

母親Aと子供Bが家と土地を分割する場合は、登記によって「共有状態」にします。

家や土地には持分を設定可能です。

AとBが父親の家と土地にそれぞれ2分の1ずつの持分を設定すれば、名義人はAB両名になり、家と土地はそれぞれABの共有状態になります。

とくに相続ではこの共有状態が起こりやすいです。

共有不動産には制約がある

共有名義になっている不動産は「単独で所有している不動産より制約が多い」という特徴もあります。

第二百五十一条
各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更を加えることができない。

第二百五十二条
共有物の管理に関する事項は、前条の場合を除き、各共有者の持分の価格に従い、その過半数で決する。
ただし、保存行為は、各共有者がすることができる。

引用：民法

共有名義になっている不動産の管理行為は、各共有者の持分の価格に従い過半数の同意を得なければできません。

管理行為とはリフォームなどのことです。

共有の家をより良くしたいという思いがあっても、独断でリフォームはできません。

「他の共有者から同意をもらってください」ということです。

増改築や売却などの変更行為は、共有者全員の同意が必要になります。

たとえば相続によりABの共有名義になった土地や家の場合は、AB両名が売却に同意しなければ売ることはできません。

Aが家と土地を売却したくてもBが売却に反対しているなら、不動産売却はできないということです。

遺産分割協議を早くまとめたいからという理由で共有名義にするのはNG

共有名義の不動産は扱いや処分などに制約があります。

加えて、共有名義の不動産はトラブルの原因になりやすいです。

不動産ではイメージが付きにくい場合は、車やカバンの共有で想像してもいいでしょう。

自分が使いたいときに使えない、売れないときに売れないなど物の共有が難しいイメージがつくかと思います。

共有名義のデメリットを考えると、「面倒だから、早く終わらせたいから」などの安易な理由で共有名義にすることはおすすめしません。

不動産の遺産相続で困っている場合やトラブルなく不動産を分けたい場合は、当法人にご相談ください。

相続の期限内である90日以内に問題解決ができるよう迅速に対応いたします。

▼共有名義のデメリットまとめ

共有名義のデメリット：なぜ相続不動産の共有名義はトラブルになりやすい？

相続不動産を共有名義にすると管理や売却でおもに3つのデメリットが出てきます。

不動産を共有名義にするときは、デメリットで困らないか検討したうえで慎重に決めることが重要です。

不動産の管理負担で揉める

共有名義の不動産は共有者で管理しなければいけません。

固定資産税の負担や不動産の掃除などを上手に分担してできればいいのですが、多くの場合は共有者の間で「不平等だ」などの不満が出て揉める原因になります。

たとえば、ABCが共有名義になっている相続空き家があったとします。Aは近隣に住んでおり、BCは遠方に住んでいました。

Aは空き家に近いため労力と時間を他共有者により負担しており、管理負担に不平等であると揉めてしまいました。

共有名義の不動産管理は近くに住んでいる人に負担が集中しやすく、管理負担の不平等さで揉めてしまうことはよくあります。

一度共有名義にすると全員の同意がないと売却できない

共有名義の不動産は処分に制限がかかります。

共有名義の場合は、売却する際に共有者全員の同意が必要です。

共有不動産の売却は誰か1人でも反対者がいると売却できなくなるため、売却を巡っての意見が分かれてトラブルになるケースが多いです。

共有名義を設定したときは、共有者との関係が良好であっても、時の流れとともに環境が変わり、共有不動産の管理や税負担が重く感じるようになるかもしれません。

トラブルを抱えた共有不動産の不動産は市場価格より売却額が安くなりがちです。

一度でも不動産を共有してしまうと、売却過程や売却額でデメリットを受ける可能性があることに留意しておきましょう。

次の相続（＝数次相続）で揉める原因となる

共有名義の不動産の場合、相続の後にさらに相続が発生すると手続きが難しくなり、さらに揉めやすくなるというデメリットがあります。

たとえば、父親が亡くなって相続不動産がABCの共有状態になったとします。

直後にAが亡くなりAの持分を子供であるDEが相続しました。

この時点で不動産はBCDEの共有名義になります。

次いでBが亡くなり、Bの子供であるFGが持分を相続しました。

この時点で不動産はCDEFGの共有名義になります。

こうなると他共有同士の面識はだんだんなくなっていき、共有負担の話し合いなどに苦労してしまいます。

不動産を共有名義にしていると、相続が発生する度に相続関係や共有関係が複雑になります。

共有名義はなるべく早めに解消しておいた方がいいでしょう。

【ポイント】共有名義は相続シーン以外でも揉めます

相続以外でも共有名義がよく出てくるシーンが「ペアローンでのマイホーム購入時」です。

夫婦が家を買うときに夫婦2人の名義でローンを組み、家に夫と妻それぞれの持分を設定するケースはよくあります。

夫婦間であっても不動産の共有は揉めやすいです。

離婚時に家の処分で揉める可能性があるほか、離婚後に家を処分しようとしても元配偶者と連絡が取れないなどの理由から売却できず途方に暮れるケースもあります。

相続以外のシーンでも不動産の共有名義は揉めやすいと認識しておくといいでしょう。

【ポイント】
ペアローンによる共有名義は避けられない部分がありますが、相続による共有名義は解決方法がいくつもあるのでぜひ解決策を探してみてください。

共有不動産のメリット

不動産を共有名義にするメリットもあります。

相続時に兄弟姉妹の仲が良好であれば、不動産を共有名義にして固定資産税などを平等に負担し、ひとりあたりの負担を軽減できます。

ただ、すでに解説した通り、長く共有状態が続くと金銭や労力面での負担の不平等から不満が出やすく、トラブルの原因となる可能性があります。

次の章で紹介する控除のメリットも、一概にメリットとは言い切れない点にご注意ください。

控除の二重取りができる

共有名義には住宅ローン控除を二重取りできるメリットがあります。

夫と妻がマイホーム購入の際にペアローンなどを利用した場合は、夫婦の片方だけでなく両方が住宅ローン控除を受けられる可能性があります。

住宅ローンを夫婦で受けられれば、その分だけ税金の負担が軽くなるというメリットがあります。

ただし、住宅ローン控除は共有者の収入がなくなると使えません。

このほかに売却時の特別控除もありますが、マイホームでこの控除が適用されるくらいの利益を上げるのは難しいため、使う可能性は低いと考えた方がいいでしょう。

控除が使えるかはローンの借り方や収入状況など事情次第となり、必ずしも控除のメリットを得られるとは限りません。

【特例ケース】こんな場合は共有名義で不動産を相続してもいいかも

特殊なケースとして、首都圏の一等地を相続するようなケースでは共有名義とした方がいいこともあります。

将来的な値下がりリスクがほとんどない首都圏の一等地に不動産を所有しており、今後も子孫に不動産を残した場合などは共有名義も検討しましょう。

このような一等地を無理に90日以内に売却しようとすると、買い叩かれるリスクがあります。

無理に急いで売却せず、しばらく共有名義で管理しながら適切な売却先や一族での不動産管理方法を考えるといいでしょう。

ただし、これは一部の超一等地のみのケースです。

このようなケースはほとんどなく、仮にあったとしても基本的に相続対策が行われています。

共有名義でメリットを得られるケースは極めて限られているため、デメリットを考慮して共有名義を避けた方が無難です。

相続不動産を共有名義にしない方法・解決策

相続不動産を共有にしないためには、相続時に不動産問題を解決してしまうのが1番の対処法です。

売却や分割方法など、不動産を共有名義にしないための解決策を5つ説明します。

不動産は1人が相続し、ほかの相続人に対価を支払う（＝代償分割）

共有名義にしないための方法に「代償分割」があります。

代償分割とは、相続人のうち1人が不動産を相続し、ほかの相続人に代償（＝金銭など）を支払う方法です。

相続人のうち長男が実家と土地を相続し、次男や三男に現金を渡すようなケースが代償分割となります。

代償分割を使えば不動産は特定の1人のものになり、共有名義にする必要はありません。

不動産を売却して現金を分け合う（＝換価分割）

不動産の分割や相続で揉めているときの解決方法としてよく使われるのが「換価分割」です。

換価分割とは不動産を換金して、相続人で売却金をわける方法です。

売却すれば相続不動産はお金に換わるため、1円単位で平等にわけられますし共有名義の問題も解決します。

換価分割をするときは、便宜上相続人のうち1人が代表者になり売却手続きを進めていきます。

物理的に分ける（＝現物分割）

対象不動産が「土地」の場合は、物理的に土地を分ける「現物分割」が使えることがあります。

1つの土地を2つ以上に物理的に分けることを「分筆」と言います。

たとえば、長方形の土地1つを相続人2人が相続したとしましょう。

この長方形の土地を2つの土地（＝2筆と言う）に物理的に分けて、片方は相続人Aの名義にし、もう片方は相続人Bの名義にすれば共有状態を回避できます。

分筆時の注意点

分筆は、土地の形状によってはトラブルに発展する可能性があるため注意が必要です。

たとえば、土地を分割した結果、片方は正方形になり、もう片方は利用が難しい歪な土地になってしまったらどうでしょう。

一般的に正方形の土地の方が評価は高く、売却上も有利になります。

もとの形が分筆に適しているか、分割後に不平等がないかを事前に考慮する必要があります。

共有持ち分の放棄

放棄と記載すると相続放棄を連想するかもしれません。

しかし、相続をすべてを放棄しなくても、遺産分割協議で特定の遺産だけを放棄することができます。

不動産の共有が嫌な場合は自分の持分だけを放棄してしまいましょう。

共有持分の放棄は裁判所で手続きする必要はなく、遺産分割協議書に持分を放棄する旨を記載するだけで終了します。

自分の共有持分の売却

自分の持分は自由に売却できます。

たとえば、土地をABで1/2ずつ所有していれば、Aは自分の持分である1/2だけならBの許可なく自由に売却できます。

持分の売却には、ほかの共有者に買取を要求する方法や、持分の買取を実施している専門業者に買ってもらう方法などがあります。

ただし、不動産全部の売却ではないため、どうしても持ち分売却は価格が低くなりがちで、交渉も難航する可能性が高いです。

どの方法が適しているかわからない場合は当法人にご相談ください

相続不動産を共有名義にしないためには、代償分割や換価分割など事情に合った方法を使うことがポイントです。

相続の時点で適切な方法を使って解決してしまえば、以降は共有名義の不動産でトラブルになることはありません。

ただ、相続時点で解決するといっても、どの方法で対処するかが問題です。

「自分たちの相続事情に合った方法はどれか」と迷ってしまったときは当法人にご相談ください。

▼当法人の強み
・不動産に強い相続コーディネーターが各専門家と連携しているので窓口ひとつで対応できる
・不動産相続に特化した専門家集団なので90日以内に不動産問題を解決できる
・緊急度の高い相続案件もスピーディーに対応可能できる

相続ケースごとに適切な方法を提案し、解決に向けてプロが徹底サポートいたします。

共有名義の実例を紹介：親子、夫婦、兄弟で共有するとどうなる？

仮に不動産が共有名義だった場合、いろいろな共有パターンが考えられます。

親子や兄弟などよくある共有パターンでどのような問題が起こりがちなのか、共有名義不動産のデメリットを踏まえて検討してみましょう。

共有名義にしようか悩んでいる場合は、似たようなパターンを参考に改めて問題点やトラブルの可能性について考えてみてください。

親子での共有名義

親子の仲が良好であれば不動産の共有はしやすくなります。

親子関係であるため、不動産の管理についても話し合いやすく、お互いの連絡が取れなくなるといった事態もほぼ起こりません。

ただし、親子共有の場合は親が亡くなって相続が発生すると、共有名義の不動産は途端にトラブルの火種になりやすいです。

親の持分を相続人で分割することになると、持分の売却は自由なので、相続人の中に自分の持分を売却する人が出てくる可能性があります。

こうなるともともと親と同居していた子供は、赤の他人や他相続人と不動産を共有しなければいけません。

このように当初は親子間共有で問題がなくても、親の死亡時に親の持分をめぐって相続人同士でトラブルになる可能性に留意しておきましょう。

夫婦での共有名義

夫婦での共有名義は相続ではなく「マイホーム共有」で発生します。

ペアローンを組んだ場合、基本的にローン負担の割合に応じた持ち分で共有名義が設定されます。

夫婦仲が良好なときは夫婦での共有名義はあまり問題になりませんが、離婚時には大きなトラブルとなる可能性が高いです。

離婚時にはマイホームを売却するか、どちらかが住み続けるかについて決めないといけません。

住宅ローン残債があれば、残債をどのように扱うかも問題になります。

この難題を仲がこじれた離婚時に解決するのは非常に難しいでしょう。

相続とは関係ありませんが、このような背景があるため夫婦での共有名義もリスクが高いとされています。

兄弟姉妹での共有名義

相続などで不動産が兄弟姉妹の共有名義になることがあります。

兄弟姉妹といっても必ずしも関係が良好とは限りません。

共有名義にしてしまうと、不動産の管理や固定資産税の負担、売却などをめぐって共有者同士である兄弟姉妹で揉めることもあります。

相続不動産が空き家になっている場合は近くに住んでいる兄弟姉妹が掃除などの管理をするケースが多いため、管理負担が不平等になりトラブルになることが少なくありません。

兄弟姉妹の場合は相続後にさらに相続が発生すると相続関係と共有関係が複雑になり、管理や相続手続きが難しくなるというリスクもあります。

首都圏の一等地を相続して兄弟姉妹で運用や管理をするなどの特殊ケースを除いて、兄弟姉妹であっても共有は避けた方が無難です。

片方が亡くなっている

不動産の共有名義人のひとりが亡くなると、亡くなった人の持分は相続人に相続されます。

たとえば、AとBの2名で不動産を共有しているときにBが亡くなり、しかもBに相続人がいなければBの持分はAのものになります。

ただし、いきなりAのものになるわけではなく、相続人が探しても見つからず特別縁故者が誰もいない、あるいは分与がおこなわれなかったときにはじめて共有者Aのものになります。

相続人の捜索や特別縁故者への財産分与などの手続き（相続人不存在の手続き）が必要です。

Bに相続人が多数いた場合は、相続人の数だけ共有者が増える可能性が高く、共有関係がより複雑になってしまいます。

Aからすると縁の薄い人や赤の他人と急に不動産を共有することになるリスクがあります。

共有者の相続人の有無にかかわらず、共有不動産の相続は権利関係が複雑になるため、売却などで早めに解消した方がいいでしょう。

【コラム】そもそも不動産の相続は揉めやすい…無理せずプロの手を借りよう

国税庁のデータによると、日本は遺産に占める不動産の割合が高く「遺産の3分の1は不動産※」です。

※出典：国税庁ホームページ-令和元年度統計年報「2_直接税_相続税」

不動産は相続財産の中でも特殊で以下のような特徴を持っています。

▼相続不動産の特徴
・物理的に分けるのが困難（現金のように分けられない）
・売却しようにも時間がかかる

このような特徴があることから、遺産の中で不動産が占める割合が高いと、どうしても相続トラブルが起こりやすくなってしまいます。

この厄介な不動産を含んだ状態で90日以内に相続をまとめるのは至難の業です。

「相続で揉める気配がある」、「不動産の分け方で悩んでいる」などこういった場合は、ぜひ当法人を含めたプロにご相談ください。

頂いた情報から相続不動産をどうするのがベストか、ご家族さまのお気持ちも汲みながら一緒に考えていきます。

まとめ：共有名義での不動産相続はトラブルのもと

共有名義とは2人以上の複数名が不動産の名義人になっている状態を指します。

共有名義は売却などに制限があり、トラブルの原因になりやすいため、当サイトは相続不動産の共有は推奨していません。

将来のトラブルを防ぐためにも、「共有名義にしない」、「共有名義になりそうな場合は早めに対処して回避すること」をおすすめします。

当法人は不動産の関わる相続案件の解決をサポートしています。

共有名義の相続不動産でお悩みの場合や、相続不動産を共有名義にしたくない場合は、当法人へご相談ください。

プロが事情に合わせた解決策を提案いたします。